Sección 11B — 233 — INSTALACIONES DE VIVIENDA PÚBLICA

11B- 233.1 General. Las instalaciones de vivienda pública con unidades de vivienda residencial deberán cumplir con la Sección 11B-233. Véase el Capítulo 2, Sección 202 de este código para la definición de Vivienda Pública.

11B- 233.2 Reservado.

11B- 233.3 Instalaciones de vivienda pública. Las instalaciones de vivienda pública con unidades de vivienda residencial deberán cumplir con las Secciones 11B- 233.3 y 11B-809.

Nota: La vivienda para personas mayores también puede estar sujeta al Código Civil, División 1, Parte 2, Secciones 51.2, 51.3 y 51.4.

11B- 233.3.1 Número mínimo: construcción nueva. Las instalaciones recién construidas con unidades de vivienda residencial deberán cumplir con la Sección 11B- 233.3.1.

Excepción: Cuando las instalaciones contengan 15 o menos unidades de vivienda residencial, los requisitos de las Secciones 11B- 233.3.1.1 y 11B- 233.3.1.3_ se aplicarán al número total de unidades de vivienda residencial que se construyan bajo un solo contrato, o se desarrollen como un todo, ya sea que estén ubicadas o no en un sitio común.

11B- 233.3.1.1 Unidades de vivienda residencial con características de movilidad. En instalaciones con unidades de vivienda residencial, al menos el 5 por ciento, pero no menos de una unidad, del número total de unidades de vivienda residencial deberá contar con características de movilidad que cumplan con las Secciones 11B-809.1 a 11B- 809.4 y deberán estar en una ruta accesible según lo requerido por la Sección 11B- 206._

11B-233.3.1.2 Unidades de vivienda residencial con características adaptables. En edificios con tres o más unidades de vivienda residencial, las unidades de vivienda residencial adaptables deberán cumplir con la Sección 11B-809.6 y deberán proporcionarse según lo requerido por las Secciones 11B-233.3.1.2.1 a 11B-233.3.1.2.6. Las unidades de vivienda residencial adaptables deberán estar en una ruta accesible según lo requerido por la Sección 11B-206.

Excepción: El número de unidades de vivienda residencial adaptables requeridas se reducirá en el número de unidades requeridas por la Sección 11B-233.3.1.1.

11B-233.3.1.2.1 Edificios con elevador. Un edificio residencial con uno o más elevadores deberá contar con un elevador que sirva a todos los pisos con entrada principal a unidades de vivienda residencial y a todos los pisos con áreas de uso común. Los elevadores deberán cumplir con la Sección 11B-407. Las unidades de vivienda residencial en pisos servidos por un elevador deberán ser adaptables.

Excepciones:

1. Un edificio con solo un elevador que sirva a un garaje de estacionamiento o al nivel de entrada del edificio que no contenga unidades de vivienda residencial hasta el primer piso sobre el nivel del suelo que contenga unidades de vivienda residencial.

2. Un edificio con una unidad de vivienda residencial de varios pisos con elevador dentro de la unidad.

11B-233.3.1.2.2 Unidades de vivienda residencial en planta baja. Las unidades de vivienda residencial en planta baja deberán ser adaptables. Un edificio puede tener uno o más pisos bajos.

11B-233.3.1.2.3 Pisos bajos sobre el nivel del suelo. Cuando el primer piso de un edificio que contiene unidades de vivienda residencial sea un piso sobre el nivel del suelo, todas las unidades en ese piso deberán ser adaptables.

11B-233.3.1.2.4 Unidades de vivienda residencial de varios pisos en edificios con uno o más elevadores. En edificios con elevador, las instalaciones con unidades de vivienda residencial de varios pisos deberán cumplir con lo siguiente: 1. La entrada principal de la unidad de vivienda residencial de varios pisos deberá estar en una ruta accesible en el piso servido por el elevador. 2. Al menos un medio baño o baño y la cocina deberán estar ubicados en el nivel de entrada principal. 3. Las habitaciones o espacios ubicados en el nivel de entrada principal deberán estar servidos por una ruta accesible y cumplir con las Secciones 11B-809.6 a 11B-809.12.

11B-233.3.1.2.5 Unidades de vivienda residencial de varios pisos en edificios sin elevador. En edificios sin elevador, un mínimo del 10 por ciento pero no menos de una de las unidades de vivienda residencial de varios pisos en planta baja se calculará usando el número total de unidades de vivienda residencial de varios pisos en edificios en un sitio y deberá cumplir con lo siguiente: 1. La entrada principal de la unidad de vivienda residencial de varios pisos deberá estar en una ruta accesible. 2. Al menos un medio baño o baño deberá estar ubicado en el nivel de entrada principal. 3. Las habitaciones o espacios ubicados en el nivel de entrada principal deberán estar servidos por una ruta accesible y cumplir con las Secciones 11B-809.6 a 11B-809.12.

11B-233.3.1.2.6 Impracticabilidad del sitio para instalaciones de vivienda pública. Las pruebas de impracticabilidad del sitio en esta sección pueden usarse para determinar el número de unidades de vivienda residencial con características adaptables requeridas en edificios sin elevador, ubicados en sitios con condiciones de terreno difíciles o características inusuales.

Excepto como se establece en la Sección 11B-233.3.1.2.5, las disposiciones de esta sección no se aplican a unidades de vivienda de varios pisos en edificios sin elevador.

11B-233.3.1.2.6.1 Edificio único con una entrada común (vestíbulo). Lo siguiente solo podrá usarse para determinar el acceso requerido a unidades de vivienda multifamiliar, en un edificio único con una entrada común (vestíbulo), ubicado en un sitio con condiciones de terreno difíciles o características inusuales:

Todas las unidades en planta baja en edificios sin elevador deberán ser adaptables y estar en una ruta accesible a menos que no se requiera una ruta accesible a la entrada común (vestíbulo) según lo determinado por la Prueba No. 1, Prueba Individual de Edificio, o la Prueba No. 3, Prueba de Características Inusuales, como se describe en esta sección.

Lugares donde se use la Prueba No. 1 o la Prueba No. 3 y se determine que no se requiere una ruta accesible a la entrada común (vestíbulo), un mínimo del 20 por ciento de las unidades de vivienda en planta baja deberán cumplir con la Sección 11B-809.6, y todas las unidades restantes en planta baja deberán cumplir con las características listadas en la Sección 11B-233.3.1.2.6.5 a menos que estén exentas por la Prueba No. 3, Prueba de Características Inusuales.

Prueba No. 1 — La Prueba Individual de Edificio solo podrá usarse si el sitio tiene una pendiente de terreno superior al 15 por ciento.

Prueba No. 3 — La Prueba de Características Inusuales podrá usarse si es aplicable.

Disposiciones para las Pruebas Nos. 1 y 2. Cuando un elevador de edificio se proporcione solo como medio para crear una ruta accesible a unidades de vivienda en planta baja, el edificio no se considerará un edificio con elevador para los fines de este código; por lo tanto, solo las unidades de vivienda en planta baja estarían cubiertas.

11B-233.3.1.2.6.2 Prueba número uno, prueba individual de edificio.

No se requiere por este código proporcionar una ruta accesible cuando el terreno del sitio sea tal que se cumplan ambas condiciones: 1. Las pendientes del sitio no perturbado medidas en línea recta entre la entrada planificada y todos los puntos de llegada vehicular o peatonal dentro de 50 pies (15 240 mm) de la entrada planificada excedan el 15 por ciento ; y 2. Las pendientes del grado terminado planificado medidas entre la entrada y todos los puntos de llegada vehicular o peatonal dentro de 50 pies (15 240 mm) de la entrada planificada también excedan el 15 por ciento.

Si no hay puntos de llegada vehicular o peatonal dentro de 50 pies (15 240 mm) de la entrada planificada, la pendiente para los propósitos de la Prueba No. 1 se medirá hasta el punto de llegada vehicular o peatonal más cercano.

Para los propósitos de estos requisitos, los puntos de llegada vehicular o peatonal incluyen áreas de estacionamiento públicas o para residentes, paradas de transporte público, zonas de carga y descarga de pasajeros y calles o aceras públicas. Para determinar la impracticabilidad del sitio, la pendiente se mediría a nivel del suelo desde el punto de la entrada planificada en línea recta hasta: 1. Cada punto de llegada vehicular o peatonal que esté dentro de 50 pies (15 240 mm) de la entrada planificada, o 2. Si no hay puntos de llegada vehicular o peatonal dentro del área especificada, el punto de llegada vehicular o peatonal más cercano a la entrada planificada.

En el caso de aceras, el punto más cercano a la entrada será donde una acera pública que entra al sitio se intersecta con el camino hacia la entrada. En el caso de áreas de estacionamiento para residentes, el punto más cercano a la entrada planificada se medirá desde el punto de entrada al área de estacionamiento que esté más cerca de la entrada planificada.

11B-233.3.1.2.6.3 Prueba número dos, prueba de análisis del sitio.

Para un sitio con múltiples edificios, o un sitio con un solo edificio con múltiples entradas, no se requiere proporcionar una entrada al edificio en una ruta accesible a todas las unidades en planta baja bajo las siguientes condiciones: 1. Calcular el porcentaje del área total edificable del sitio no perturbado con una pendiente natural menor al 10 por ciento. El análisis de la pendiente existente (antes del movimiento de tierra) se realizará sobre un levantamiento topográfico con curvas de nivel de 2 pies (610 mm) con determinación de pendiente entre cada intervalo sucesivo. La precisión del análisis de pendiente deberá ser certificada por un ingeniero licenciado, arquitecto paisajista, arquitecto o topógrafo. 2. Determinar el requisito de proporcionar una ruta accesible a las viviendas multifamiliares planificadas basado en la topografía del terreno natural existente. El porcentaje mínimo de unidades en planta baja requeridas en una ruta accesible será igual al porcentaje del área total edificable (no áreas de uso restringido, llanuras de inundación o humedales) del sitio no perturbado con una pendiente natural existente menor al 10 por ciento. 3. Además del porcentaje establecido en el párrafo (2), todas las unidades en planta baja en un edificio, o unidades en planta baja servidas por una entrada particular en una ruta accesible definida por un cálculo de pendiente en línea recta que no exceda el 8.33 por ciento, entre sus entradas planificadas y un punto de llegada, deberán estar en una ruta accesible y cumplir con las disposiciones de la Sección 11B-809.6. 4. Todas las unidades adicionales en planta baja en un edificio, o unidades en planta baja servidas por una entrada particular, que no estén en una ruta accesible deberán cumplir con las características listadas en la Sección 11B-233.3.1.2.6.5. 5. En ningún caso menos del 20 por ciento de las unidades de vivienda en planta baja deberán estar en una ruta accesible y cumplir con las disposiciones de las Secciones 11B-809.6 a 11B-809.12.

11B-233.3.1.2.6.4 Prueba número tres, prueba de características inusuales.

Las características inusuales incluyen sitios ubicados en zonas de inundación designadas por el estado o el gobierno federal o áreas costeras de alto riesgo y sitios sujetos a otros requisitos legales o de código similares que requieren que el piso más bajo o el miembro estructural más bajo del piso más bajo se diseñe a un nivel especificado en o por encima de la elevación base de inundación. Una ruta accesible a la entrada de un edificio es impracticable debido a características inusuales del sitio cuando: 1. Las características originales del sitio resultan en una diferencia en la elevación del grado terminado que excede 30 pulgadas (762 mm) y 10 por ciento medida entre una entrada y todos los puntos de llegada vehicular o peatonal dentro de 50 pies (15 240 mm) de la entrada planificada; o 2. Si no hay puntos de llegada vehicular o peatonal dentro de 50 pies (15 240 mm) de la entrada planificada, las características inusuales resultan en una diferencia en la elevación del grado terminado que excede 30 pulgadas (762 mm) y 10 por ciento medida entre una entrada y el punto de llegada vehicular o peatonal más cercano.

11B-34 CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN DE CALIFORNIA 2025

11B-233.3.1.2.6.5 Requisitos adicionales. En edificios sin elevadores y donde las pruebas de impracticabilidad del sitio números uno, dos o tres reduzcan el número requerido de unidades de vivienda residencial con características adaptables, las unidades restantes deberán proporcionar lo siguiente: 1. Refuerzo para barras de apoyo conforme a la Sección 11B-809.10.5.2, 11B-809.10.6.4 o 11B-809.10.7.3. 2. Ancho de apertura de puertas interiores conforme a la Sección 11B-404.2.3. 3. Herrajes para puertas y portones conforme a la Sección 11B-404.2.7. 4. Dispositivos señalizadores para puertas conforme a la Sección 11B-809.8.4. 5. Espacio para maniobras en puertas conforme a la Sección 11B-809.8. 6. Altura del asiento del inodoro conforme a la Sección 11B-809.10.7.4. 7. Tomacorrientes eléctricos, interruptores y controles conforme a la Sección 11B-809.12. 8. Llaves de agua conforme a la Sección 11B-809.10.8.6. 9. Espacios para maniobras en inodoro, bañera y lavabo conforme a la Sección 11B-809.10. 10. Gabinetes base removibles conforme a la Sección 11B-809.9.3.

11B- 233.3.1.3 Unidades de vivienda residencial con características de comunicación. En instalaciones de vivienda pública con unidades de vivienda residencial, al menos el 2 por ciento, pero no menos de una unidad, del número total de unidades de vivienda residencial deberá contar con características de comunicación que cumplan con la Sección 11B- 809.5.

11B- 233.3.2 Unidades de vivienda residencial para la venta. Las unidades de vivienda residencial diseñadas y construidas o alteradas por entidades públicas que se ofrecerán para la venta a individuos deberán proporcionar características accesibles en la medida requerida por este capítulo.

11B-233.3.2.1 Unidades de vivienda residencial para la venta identificadas por el comprador. Los requisitos de la Sección 11B-233.3.2 también se aplican a programas de vivienda operados por entidades públicas donde el diseño y construcción de unidades de vivienda residencial particulares se realiza solo después de que se haya identificado un comprador específico. En dichos programas, la entidad cubierta debe proporcionar las unidades que cumplan con los requisitos de características accesibles a esos compradores preidentificados con discapacidades que hayan solicitado dicha unidad.

11B- 233.3.3 Adiciones. Cuando una adición a un edificio existente resulte en un aumento en el número de unidades de vivienda residencial, los requisitos de la Sección 11B- 233.3.1 se aplicarán solo a las unidades de vivienda residencial que se agreguen hasta que el número total de unidades de vivienda residencial cumpla con el número mínimo requerido por la Sección 11B- 233.3.1. Las unidades de vivienda residencial requeridas para cumplir con las Secciones 11B- 233.3.1.1 y 11B-233.3.1.2 deberán estar en una ruta accesible según lo requerido por la Sección 11B- 206._

11B- 233.3.4 Alteraciones. Las alteraciones deberán cumplir con la Sección 11B- 233.3.4.

Excepción: Cuando el cumplimiento con la Sección 11B- 809.2, 11B- 809.3 o 11B- 809.4 sea técnicamente inviable, o cuando sea técnicamente inviable proporcionar una ruta accesible a una unidad de vivienda residencial, se permitirá a la entidad alterar o construir una unidad de vivienda residencial comparable para cumplir con las Secciones 11B- 809.2 a 11B- 809.4 siempre que se satisfaga el número mínimo de unidades de vivienda residencial requerido por las Secciones 11B- 233.3.1.1 y 11B-233.3.1.3, según corresponda.

11B- 233.3.4.1 Alteraciones a edificios desocupados. Cuando un edificio se desocupe para fines de alteración, y el edificio alterado contenga más de 15 unidades de vivienda residencial, al menos el 5 por ciento de las unidades de vivienda residencial deberán cumplir con las Secciones 11B- 809.2 a 11B- 809.4 y deberán estar en una ruta accesible según lo requerido por la Sección 11B- 206. Además, al menos el 2 por ciento de las unidades de vivienda residencial deberán cumplir con la Sección 11B- 809.5.

11B- 233.3.4.2 Alteraciones a unidades individuales de vivienda residencial. En unidades individuales de vivienda residencial, cuando un baño o una cocina se altere sustancialmente, y al menos otra habitación sea alterada, los requisitos de la Sección 11B- 233.3.1 se aplicarán a las unidades de vivienda residencial alteradas hasta que el número total de unidades de vivienda residencial cumpla con el número mínimo requerido por las Secciones 11B- 233.3.1.1 y 11B-233.3.1.3. Las unidades de vivienda residencial requeridas para cumplir con la Sección 11B- 233.3.1.1 deberán estar en una ruta accesible según lo requerido por la Sección 11B- 206._

Excepción: Cuando las instalaciones contengan 15 o menos unidades de vivienda residencial, los requisitos de las Secciones 11B- 233.3.1.1 y 11B-233.3.1.3 se aplicarán al número total de unidades de vivienda residencial que se alteren bajo un solo contrato, o se desarrollen como un todo, ya sea que estén ubicadas o no en un sitio común.

11B-233.3.4.3 Alteraciones a unidades de vivienda residencial con características adaptables. Los estándares de construcción para unidades de vivienda residencial con características adaptables no se aplican a la alteración, reparación, rehabilitación o mantenimiento de unidades de vivienda residencial construidas para primera ocupación en o antes del 13 de marzo de 1991. Las unidades multifamiliares con características adaptables construidas para primera ocupación después del 13 de marzo de 1991 deberán mantenerse en cumplimiento con los estándares de accesibilidad vigentes en el momento de la construcción.

Excepción: Cuando se preserve cualquier parte del exterior de un edificio, pero se retire el interior del edificio, incluyendo todas las partes estructurales de pisos y techos, y se construya un edificio nuevo detrás del exterior existente, el edificio se considerará un edificio nuevo para determinar la aplicación de este capítulo.

11B- 233.3.5 Dispersión. Las unidades de vivienda residencial requeridas para proporcionar características de movilidad que cumplan con las Secciones 11B- 809.2 a 11B- 809.4 y las unidades de vivienda residencial requeridas para proporcionar características de comunicación que cumplan con la Sección 11B- 809.5 deberán dispersarse entre los diversos tipos de unidades de vivienda residencial en la instalación y deberán ofrecer opciones de unidades de vivienda residencial comparables e integradas con las disponibles para otros residentes._

Excepción: Cuando las unidades de vivienda residencial de varios pisos sean uno de los tipos de unidades de vivienda residencial proporcionadas, se permitirá que las unidades de vivienda residencial de un solo piso sustituyan a las unidades de varios pisos cuando se proporcionen espacios y amenidades equivalentes en la unidad de un solo piso.

11B-233.3.6 Vivienda para estudiantes de posgrado y profesores en un centro educativo. Las instalaciones de vivienda que sean proporcionadas por o en nombre de un centro educativo, con unidades de vivienda residencial arrendadas de manera continua exclusivamente a estudiantes de posgrado o profesores, y que no contengan áreas de uso público o común disponibles para programación educativa, no están sujetas a la Sección 11B-224 y deberán cumplir con la Sección 11B-233.