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Proyecto de Ley del Senado No. 567

CAPÍTULO 290

Una ley para enmendar, derogar y adicionar las Secciones 1946.2 y 1947.12 del
Código Civil, relativas a la tenencia.

[Aprobado por el Gobernador el 30 de septiembre de 2023. Archivado en
la Secretaría de Estado el 30 de septiembre de 2023.]

resumen del asesor legislativo

SB 567, Durazo. Terminación de la tenencia: causas justificadas sin culpa: aumentos brutos en la renta.

La ley vigente, después de que un inquilino haya ocupado continua y legalmente una propiedad residencial durante 12 meses, prohíbe que el propietario de la propiedad residencial termine la tenencia sin causa justificada y requiere que dicha causa justificada se indique en el aviso escrito para terminar la tenencia. La ley vigente distingue entre causa justificada con culpa y causa justificada sin culpa y define causa justificada sin culpa como la intención de ocupar la propiedad residencial por parte del propietario o el cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario, la retirada de la propiedad residencial del mercado de alquiler, el cumplimiento por parte del propietario de órdenes gubernamentales específicas que requieren desocupar la propiedad, y la intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad residencial.

Este proyecto de ley, con respecto a la causa justificada sin culpa relacionada con un desalojo basado en la intención de ocupar la propiedad residencial, requeriría, entre otras cosas, que el propietario, según se define, o el cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario ocupen la propiedad residencial durante un mínimo de 12 meses continuos como residencia principal de la persona, según lo dispuesto. El proyecto de ley también requeriría, con respecto a la causa justificada sin culpa relacionada con la retirada de la propiedad residencial del mercado de alquiler, que las unidades de alquiler en la propiedad de alquiler sean retiradas del mercado de alquiler, según lo prescrito. El proyecto de ley requeriría que un propietario que desaloje a un inquilino para remodelar sustancialmente o demoler una unidad proporcione al inquilino un aviso por escrito con información específica, incluida una descripción de la remodelación sustancial que se completará y la duración esperada de las reparaciones, o la fecha esperada en que la propiedad será demolida, y una copia de los permisos requeridos para llevar a cabo la remodelación sustancial o demolición, según se especifica.

Este proyecto de ley también prescribiría nuevos mecanismos de aplicación con respecto a las disposiciones descritas anteriormente, incluyendo hacer responsable al propietario que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler en violación material de dichas disposiciones ante una acción civil por daños y perjuicios de hasta 3 veces los daños reales, además de daños punitivos. El proyecto de ley autorizaría al Fiscal General y al fiscal de la ciudad o asesor legal del condado, dentro de cuya jurisdicción se encuentre la unidad de alquiler, a entablar acciones para medidas cautelares contra el propietario, según se especifica.

La ley vigente, hasta el 1 de enero de 2030, prohíbe que un propietario de propiedad residencial, durante cualquier período de 12 meses, aumente la tarifa bruta de alquiler para una vivienda o unidad en más del 5% más el cambio porcentual en el costo de vida, o el 10%, lo que sea menor, de la tarifa bruta de alquiler más baja cobrada por esa vivienda o unidad en cualquier momento durante los 12 meses anteriores a la fecha efectiva del aumento, sujeto a condiciones específicas.

Este proyecto de ley haría responsable a un propietario que exija, acepte, reciba o retenga cualquier pago de renta que exceda el aumento máximo permitido, según se prescribe, en una acción civil contra el inquilino de quien se exijan, acepten, reciban o retengan dichos pagos para ciertos remedios, incluyendo, al demostrar que el propietario ha actuado intencionalmente o con opresión, fraude o malicia, daños de hasta 3 veces la cantidad por la cual cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda la renta máxima permitida. Este proyecto de ley autorizaría al Fiscal General y al fiscal de la ciudad o asesor legal del condado, dentro de cuya jurisdicción se encuentre la propiedad residencial, a hacer cumplir las disposiciones del proyecto de ley y entablar una acción para medidas cautelares, según se especifica.

Este proyecto de ley también realizaría un cambio técnico y no sustantivo a dichas disposiciones. El proyecto de ley dispondría que sus disposiciones entren en vigor el 1 de abril de 2024.

El pueblo del Estado de California decreta lo siguiente:

2. Sección 1. ¶

SECCIÓN 1. La Sección 1946.2 del Código Civil se modifica para quedar como sigue:

3. § 1946.2 ¶

1946.2. (a) No obstante cualquier otra ley, después de que un inquilino haya ocupado continua y legalmente una propiedad residencial durante 12 meses, el propietario de la propiedad residencial no podrá dar por terminada la tenencia sin causa justificada, la cual deberá ser indicada en el aviso escrito de terminación de la tenencia. Si se añaden inquilinos adultos adicionales al contrato de arrendamiento antes de que un inquilino existente haya ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 24 meses, entonces esta subdivisión solo aplicará si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

(1) Todos los inquilinos han ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 12 meses o más.

(2) Uno o más inquilinos han ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 24 meses o más.

(b) Para los fines de esta sección, “causa justificada” incluye cualquiera de los siguientes:

(1) Causa justificada imputable al inquilino, que es cualquiera de lo siguiente: (A) Incumplimiento en el pago de la renta. (B) Incumplimiento de un término material del contrato de arrendamiento, como se describe en el párrafo (3) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo, pero no limitado a, la violación de una disposición del contrato de arrendamiento después de haber recibido un aviso escrito para corregir la violación.

(C) Mantener, cometer o permitir el mantenimiento o comisión de una molestia, como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(D) Cometer deterioro, como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(E) El inquilino tenía un contrato de arrendamiento escrito que terminó en o después del 1 de enero de 2020, o del 1 de enero de 2022, si el contrato es para una tenencia en una casa móvil, y después de una solicitud o demanda escrita del propietario, el inquilino se ha negado a firmar una extensión o renovación escrita del contrato por un término adicional de duración similar con disposiciones similares, siempre que dichos términos no violen esta sección ni ninguna otra disposición legal.

(F) Actividad criminal por parte del inquilino en la propiedad residencial, incluyendo cualquier área común, o cualquier actividad criminal o amenaza criminal, según se define en la subdivisión (a) de la Sección 422 del Código Penal, dentro o fuera de la propiedad residencial, dirigida a cualquier propietario o agente del propietario de la propiedad residencial.

(G) Ceder o subarrendar el inmueble en violación del contrato de arrendamiento del inquilino, como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(H) La negativa del inquilino a permitir que el propietario entre a la propiedad residencial según lo autorizado por las Secciones 1101.5 y 1954 de este código, y las Secciones 13113.7 y 17926.1 del Código de Salud y Seguridad.

(I) Usar el inmueble para un propósito ilegal, como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(J) La falta del empleado, agente o licenciatario de desocupar después de su terminación como empleado, agente o licenciatario, como se describe en el párrafo (1) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(K) Cuando el inquilino no entrega la posesión de la propiedad residencial después de haber dado al propietario un aviso escrito conforme a la Sección 1946 de la intención del inquilino de terminar el arrendamiento, o hace una oferta escrita de entrega que es aceptada por escrito por el arrendador, pero no entrega la posesión en el momento especificado en dicho aviso escrito, como se describe en el párrafo (5) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(2) Causa justificada sin culpa, que incluye cualquiera de lo siguiente: (A) (i) Intención de ocupar la propiedad residencial por parte del propietario o su cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos.

(ii) Para contratos de arrendamiento celebrados en o después del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022, si el contrato es para una tenencia en una casa móvil, la cláusula (i) solo aplicará si el inquilino acepta por escrito la terminación, o si una disposición del contrato permite al propietario terminar el contrato si el propietario, o su cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos, decide unilateralmente ocupar la propiedad residencial. La adición de una disposición que permita al propietario terminar el contrato como se describe en esta cláusula a un nuevo contrato de arrendamiento o a uno renovado o de plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1).

(B) Retiro de la propiedad residencial del mercado de alquiler.

(C) (i) El propietario cumple con cualquiera de lo siguiente: (I) Una orden emitida por una agencia gubernamental o tribunal relacionada con la habitabilidad que requiere desocupar la propiedad residencial.

(II) Una orden emitida por una agencia gubernamental o tribunal para desocupar la propiedad residencial.

(III) Una ordenanza local que requiere desocupar la propiedad residencial.

(ii) Si alguna agencia gubernamental o tribunal determina que el inquilino es responsable por la condición o condiciones que motivan la orden o la necesidad de desocupar según la cláusula (i), el inquilino no tendrá derecho a asistencia para reubicación según lo establecido en el párrafo (3) de la subdivisión (d).

(D) (i) Intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad residencial.

(ii) Para los fines de este subpárrafo, “remodelar sustancialmente” significa el reemplazo o modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental, o la eliminación de materiales peligrosos, incluyendo pintura a base de plomo, moho o asbesto, conforme a las leyes federales, estatales y locales aplicables, que no pueda realizarse razonablemente de manera segura con el inquilino en el lugar y que requiera que el inquilino desocupe la propiedad residencial por al menos 30 días. Las mejoras cosméticas solamente, incluyendo pintura, decoración y reparaciones menores, u otro trabajo que pueda realizarse de manera segura sin que la propiedad residencial sea desocupada, no califican como rehabilitación sustancial.

(c) Antes de que un propietario de propiedad residencial emita un aviso para terminar una tenencia por causa justificada que sea una violación subsanable del contrato de arrendamiento, el propietario deberá primero notificar al inquilino sobre la violación con una oportunidad para subsanar la violación conforme al párrafo (3) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil. Si la violación no se subsana dentro del período establecido en el aviso, podrá posteriormente entregarse un aviso de desalojo de tres días sin oportunidad de subsanar para terminar la tenencia.

(d) (1) Para una tenencia para la cual se requiere causa justificada para terminarla conforme a la subdivisión (a), si un propietario de propiedad residencial emite un aviso de terminación basado en una causa justificada sin culpa descrita en el párrafo (2) de la subdivisión (b), el propietario deberá, independientemente del ingreso del inquilino, a opción del propietario, hacer una de las siguientes:

(A) Ayudar al inquilino a reubicarse proporcionando un pago directo al inquilino como se describe en el párrafo (3).

(B) Renunciar por escrito al pago de la renta del último mes de la tenencia, antes de que la renta sea debida.

(2) Si un propietario emite un aviso para terminar una tenencia por causa justificada sin culpa, el propietario deberá notificar al inquilino sobre el derecho del inquilino a asistencia para reubicación o renuncia de renta conforme a esta sección. Si el propietario opta por renunciar a la renta del último mes de la tenencia como se establece en el subpárrafo (B) del párrafo (1), el aviso deberá indicar la cantidad de renta renunciada y que no se debe renta para el último mes de la tenencia.

(3) (A) La cantidad de asistencia para reubicación o renuncia de renta será igual a un mes de la renta del inquilino que estaba vigente cuando el propietario emitió el aviso para terminar la tenencia. Cualquier asistencia para reubicación deberá proporcionarse dentro de los 15 días naturales siguientes a la entrega del aviso.

(B) Si un inquilino no desocupa después de la expiración del aviso para terminar la tenencia, la cantidad real de cualquier asistencia para reubicación o condonación de renta proporcionada conforme a esta subdivisión será recuperable como daños y perjuicios en una acción para recuperar la posesión.

(C) La asistencia para reubicación o condonación de renta requerida por esta subdivisión se acreditará contra cualquier otra asistencia para reubicación requerida por cualquier otra ley.

(4) El incumplimiento estricto por parte del propietario de esta subdivisión hará que el aviso de terminación sea nulo.

(e) Esta sección no se aplicará a los siguientes tipos de bienes raíces residenciales o circunstancias residenciales:

(1) Ocupación en hoteles transitorios y turísticos según se define en la subdivisión (b) de la Sección 1940.

(2) Alojamiento en un hospital sin fines de lucro, instalación religiosa, centro de cuidados prolongados, instalación residencial autorizada para personas mayores, según se define en la Sección 1569.2 del Código de Salud y Seguridad, o una instalación residencial para adultos, según se define en el Capítulo 6 de la División 6 del Título 22 del Manual de Políticas y Procedimientos publicado por el State Department of Social Services (Departamento Estatal de Servicios Sociales).

(3) Dormitorios propiedad y operados por una institución de educación superior o una escuela de jardín de niños y grados 1 a 12, inclusive.

(4) Alojamiento en el que el inquilino comparte baño o cocina con el propietario que mantiene su residencia principal en la propiedad residencial.

(5) Residencias unifamiliares ocupadas por el propietario, incluyendo ambos:

(A) Una residencia en la que el propietario-ocupante renta o arrienda no más de dos unidades o dormitorios, incluyendo, pero no limitado a, una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.

(B) Una casa móvil.

(6) Una propiedad que contiene dos unidades de vivienda separadas dentro de una sola estructura en la que el propietario ocupaba una de las unidades como su residencia principal al inicio de la tenencia, siempre que el propietario continúe en ocupación, y ninguna unidad sea una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.

(7) Vivienda que haya recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años, a menos que la vivienda sea una casa móvil.

(8) Bienes raíces residenciales, incluyendo una casa móvil, que sean alienables separadamente del título de cualquier otra unidad de vivienda, siempre que se cumplan ambos:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Internal Revenue Code (Código de Rentas Internas).

(ii) Una corporación.

(iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.

(iv) Administración de un parque de casas móviles, según se define en la Sección 798.2.

(B) (i) Se haya proporcionado a los inquilinos un aviso por escrito de que la propiedad residencial está exenta de esta sección utilizando la siguiente declaración:

“Esta propiedad no está sujeta a los límites de renta impuestos por la Sección 1947.12 del Código Civil y no está sujeta a los requisitos de causa justa de la Sección 1946.2 del Código Civil. Esta propiedad cumple con los requisitos de las Secciones 1947.12 (d)(5) y 1946.2 (e)(8) del Código Civil y el propietario no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas; (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.”

(ii) (I) Salvo lo dispuesto en el subinciso (II), para una tenencia existente antes del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo el inciso (i) puede, pero no está obligado a, proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(II) Para una tenencia en una casa móvil existente antes del 1 de julio de 2022, el aviso requerido bajo el inciso (i) puede, pero no está obligado a, proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(iii) (I) Salvo lo dispuesto en el subinciso (II), para cualquier tenencia iniciada o renovada a partir del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo el inciso (i) debe proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(II) Para cualquier tenencia en una casa móvil iniciada o renovada a partir del 1 de julio de 2022, el aviso requerido bajo el inciso (i) deberá proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(iv) La adición de una disposición que contenga el aviso requerido bajo el inciso (i) a cualquier contrato de arrendamiento nuevo o renovado o contrato de arrendamiento a plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) de la subdivisión (b).

(9) Vivienda restringida por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujeta a un acuerdo que provea subsidios de vivienda para vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(f) Un propietario de bienes raíces residenciales sujetos a esta sección deberá proporcionar aviso al inquilino como sigue:

(1) (A) Salvo lo dispuesto en el subpárrafo (B), para cualquier tenencia iniciada o renovada a partir del 1 de julio de 2020, como un anexo al contrato de arrendamiento o contrato de alquiler, o como un aviso escrito firmado por el inquilino, con copia proporcionada al inquilino.

(B) Para una tenencia en una casa móvil iniciada o renovada a partir del 1 de julio de 2022, como un anexo al contrato de arrendamiento o contrato de alquiler, o como un aviso escrito firmado por el inquilino, con copia proporcionada al inquilino.

(2) (A) Salvo lo dispuesto en el subpárrafo (B), para una tenencia existente antes del 1 de julio de 2020, mediante aviso escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2020, o como un anexo al contrato de arrendamiento o contrato de alquiler.

(B) Para una tenencia en una casa móvil existente antes del 1 de julio de 2022, mediante aviso escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2022, o como un anexo al contrato de arrendamiento o contrato de alquiler.

(3) La notificación o disposición del contrato deberá estar en tipo no menor a 12 puntos, e incluir lo siguiente:

“Las leyes de California limitan la cantidad en que se puede aumentar su renta. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para más información. La ley de California también establece que después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 12 meses o más, o al menos uno de los inquilinos haya ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 24 meses o más, el arrendador debe proporcionar una declaración de causa en cualquier aviso para terminar la tenencia. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para más información.”

La disposición del aviso estará sujeta a la Sección 1632.

(g) (1) Esta sección no se aplica a los siguientes bienes raíces residenciales:

(A) Bienes raíces residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de una tenencia residencial adoptada en o antes del 1 de septiembre de 2019, en cuyo caso aplicará la ordenanza local.

(B) Bienes raíces residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de una tenencia residencial adoptada o enmendada después del 1 de septiembre de 2019, que sea más protectora que esta sección, en cuyo caso aplicará la ordenanza local. Para los fines de este subpárrafo, una ordenanza es “más protectora” si cumple con todos los siguientes criterios:

(i) La causa justa para la terminación de una tenencia residencial bajo la ordenanza local es consistente con esta sección.

(ii) La ordenanza limita aún más las razones para la terminación de una tenencia residencial, provee montos mayores de asistencia para reubicación, o provee protecciones adicionales para el inquilino que no estén prohibidas por ninguna otra disposición de la ley.

(iii) El gobierno local ha hecho un hallazgo vinculante dentro de su ordenanza local de que la ordenanza es más protectora que las disposiciones de esta sección.

(2) Un bien raíz residencial no estará sujeto simultáneamente a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de una tenencia residencial y a esta sección.

(3) Una ordenanza local adoptada después del 1 de septiembre de 2019 que sea menos protectora que esta sección no será aplicada a menos que esta sección sea derogada.

Cap. 290 — 8 —

(h) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(i) Para los fines de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones: (1) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer propiedad inmobiliaria residencial en alquiler, e incluye a un antecesor en interés del propietario.

(2) “Propiedad inmobiliaria residencial” significa cualquier vivienda o unidad destinada a la habitación humana, incluyendo cualquier vivienda o unidad en un parque de casas móviles.

(3) “Tenencia” significa la ocupación legal de propiedad inmobiliaria residencial e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(j) Esta sección no se aplicará a un propietario de una casa móvil, según se define en la Sección 798.9.

(k) Esta sección permanecerá en vigor solo hasta el 1 de abril de 2024, y a partir de esa fecha queda derogada.

4. Sección 2. ¶

SEC. 2. Se adiciona la Sección 1946.2 al Código Civil, para que lea:

5. § 1946.2 ¶

1946.2. (a) No obstante cualquier otra ley, después de que un inquilino haya ocupado continua y legalmente una propiedad residencial durante 12 meses, el propietario de la propiedad residencial no podrá terminar un arrendamiento sin causa justificada, la cual deberá ser indicada en el aviso escrito de terminación del arrendamiento. Si se añaden inquilinos adultos adicionales al contrato de arrendamiento antes de que un inquilino existente haya ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 24 meses, entonces esta subdivisión solo se aplicará si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

(1) Todos los inquilinos han ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 12 meses o más.

(2) Uno o más inquilinos han ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 24 meses o más.

(b) Para los fines de esta sección, “causa justificada” significa cualquiera de lo siguiente:

(1) Causa justificada por incumplimiento, que significa cualquiera de lo siguiente: (A) Incumplimiento en el pago de la renta. (B) Incumplimiento de un término material del contrato de arrendamiento, como se describe en el párrafo (3) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo, pero no limitado a, la violación de una disposición del contrato después de haber recibido un aviso escrito para corregir la violación.

(C) Mantener, cometer o permitir el mantenimiento o comisión de una molestia tal como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(D) Cometer deterioro como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(E) El inquilino tenía un contrato de arrendamiento escrito que terminó en o después del 1 de enero de 2020, o el 1 de enero de 2022, si el arrendamiento es para una unidad móvil, y después de una solicitud o demanda escrita del propietario, el inquilino se ha negado a ejecutar una extensión o renovación escrita del contrato por un término adicional de duración similar con disposiciones similares, siempre que esos términos no violen esta sección ni ninguna otra disposición legal.

(F) Actividad criminal por parte del inquilino en la propiedad residencial, incluyendo cualquier área común, o cualquier actividad criminal o amenaza criminal, según se define en la subdivisión (a) de la Sección 422 del Código Penal, dentro o fuera de la propiedad residencial, que esté dirigida a cualquier propietario o agente del propietario de la propiedad residencial.

(G) Ceder o subarrendar las instalaciones en violación del contrato de arrendamiento del inquilino, como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(I) Usar las instalaciones para un propósito ilegal como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(K) Cuando el inquilino no entrega la posesión de la propiedad residencial después de haber proporcionado al propietario un aviso escrito conforme a la Sección 1946 de la intención del inquilino de terminar el arrendamiento, o hace una oferta escrita de entrega que es aceptada por escrito por el propietario, pero no entrega la posesión en el momento especificado en dicho aviso escrito, como se describe en el párrafo (5) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(2) Causa justificada sin culpa, que significa cualquiera de lo siguiente: (A) (i) Intención de ocupar la propiedad residencial por parte del propietario o el cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario por un mínimo de 12 meses continuos como residencia principal de esa persona.

(ii) Para contratos de arrendamiento celebrados en o después del 1 de julio de 2020, o el 1 de julio de 2022, si el arrendamiento es para una unidad móvil, la cláusula (i) solo se aplicará si el inquilino acepta por escrito la terminación, o si una disposición del contrato permite al propietario terminar el arrendamiento si el propietario, o el cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos del propietario, decide unilateralmente ocupar la propiedad residencial. La adición de una disposición que permita al propietario terminar el arrendamiento como se describe en esta cláusula a un nuevo contrato de arrendamiento o a uno renovado o de plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1).

(iii) Este subpárrafo no se aplica si el ocupante previsto ya ocupa una unidad de alquiler en la propiedad o si ya existe una vacante de una unidad similar en la propiedad.

(iv) El aviso escrito que termina un arrendamiento por causa justificada conforme a este subpárrafo deberá contener el nombre o nombres y la relación con el propietario del ocupante previsto. El aviso escrito deberá incluir además una notificación de que el inquilino puede solicitar prueba de que el ocupante previsto es propietario o está relacionado con el propietario según se define en el subinciso (II) de la cláusula (viii). La prueba deberá proporcionarse a solicitud y podrá incluir un acuerdo operativo y otros documentos no públicos.

(v) La cláusula (i) solo se aplica si el ocupante previsto se muda a la unidad de alquiler dentro de los 90 días posteriores a que el inquilino desocupa y ocupa la unidad de alquiler como residencia principal durante al menos 12 meses consecutivos.

(vi) (I) Si el ocupante previsto no ocupa la unidad de alquiler dentro de los 90 días posteriores a que el inquilino desocupa o no ocupa la unidad de alquiler como su residencia principal durante al menos 12 meses consecutivos, el propietario deberá ofrecer la unidad al inquilino que la desocupó al mismo alquiler y términos del contrato vigentes en el momento en que el inquilino desocupó y deberá reembolsar al inquilino los gastos razonables de mudanza incurridos en exceso de cualquier asistencia para reubicación que se haya pagado al inquilino en relación con el aviso escrito.

(II) Si el ocupante previsto se muda a la unidad de alquiler dentro de los 90 días posteriores a que el inquilino desocupa, pero fallece antes de haber ocupado la unidad de alquiler como residencia principal durante 12 meses, según lo requerido por la cláusula (vi), esto no se considerará un incumplimiento de esta sección ni una violación material de esta sección por parte del propietario según lo dispuesto en la subdivisión (h).

(vii) Para un nuevo arrendamiento iniciado durante los períodos descritos en la cláusula (v), las unidades deberán ofrecerse y arrendarse al alquiler legal vigente en el momento en que se entregue cualquier aviso de terminación del arrendamiento.

(viii) Según se usa en este subpárrafo: (I) “Ocupante previsto” significa el propietario de la propiedad residencial o el cónyuge, pareja doméstica, hijo, nieto, padre o abuelo del propietario, según se describe en la cláusula (i).

(II) “Propietario” significa cualquiera de lo siguiente: (ia) Un propietario que sea una persona natural que tenga al menos un 25 por ciento de interés registrado de propiedad en la propiedad.

(ib) Un propietario que sea una persona natural que tenga cualquier interés registrado de propiedad en la propiedad si el 100 por ciento de la propiedad registrada está dividida entre propietarios que están relacionados entre sí como hermanos, cónyuges, parejas domésticas, hijos, padres, abuelos o nietos.

(ic) Un propietario que sea una persona natural cuyo interés registrado en la propiedad es poseído a través de una compañía de responsabilidad limitada o sociedad.

(III) Para los fines del subinciso (II), “persona natural” incluye cualquiera de lo siguiente:

(ia) Una persona natural que sea constituyente o beneficiario de un fideicomiso familiar. (ib) Si la propiedad es poseída por una compañía de responsabilidad limitada o sociedad, una persona natural con un interés de propiedad del 25 por ciento en la propiedad.

(IV) “Fideicomiso familiar” significa un fideicomiso revocable en vida o fideicomiso irrevocable en el que los constituyentes y beneficiarios del fideicomiso son personas que están relacionadas entre sí como hermanos, cónyuges, parejas domésticas, hijos, padres, abuelos o nietos.

(V) “Propietario beneficiario” significa una persona natural o fideicomiso familiar para quien, directa o indirectamente y a través de cualquier contrato, arreglo, entendimiento, relación o de otro modo, se aplica cualquiera de lo siguiente:

(ia) La persona natural ejerce control sustancial sobre una sociedad colectiva o una compañía de responsabilidad limitada.

— 11 — Cap. 290

(ib) La persona natural posee el 25 por ciento o más del interés patrimonial de una sociedad colectiva o una compañía de responsabilidad limitada.

(ic) La persona natural recibe beneficios económicos sustanciales de los activos de una sociedad colectiva.

(B) Retiro de la propiedad inmobiliaria residencial del mercado de alquiler. (C) (i) El propietario cumple con cualquiera de los siguientes: (I) Una orden emitida por una agencia gubernamental o tribunal relacionada con la habitabilidad que requiere desocupar la propiedad inmobiliaria residencial.

(II) Una orden emitida por una agencia gubernamental o tribunal para desocupar la propiedad inmobiliaria residencial.

(III) Una ordenanza local que requiere desocupar la propiedad inmobiliaria residencial.

(ii) Si alguna agencia gubernamental o tribunal determina que el inquilino es responsable por la condición o condiciones que motivan la orden o la necesidad de desocupar conforme a la cláusula (i), el inquilino no tendrá derecho a asistencia para reubicación según lo establecido en el párrafo (3) de la subdivisión (d).

(D) (i) Intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad inmobiliaria residencial.

(ii) Para los fines de este subpárrafo, “remodelar sustancialmente” significa cualquiera de los siguientes que no pueda realizarse razonablemente de manera segura que permita al inquilino continuar viviendo en el lugar y que requiera que el inquilino desocupe la propiedad inmobiliaria residencial por al menos 30 días consecutivos:

(I) El reemplazo o modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental.

(II) La eliminación de materiales peligrosos, incluyendo pintura a base de plomo, moho o asbesto, conforme a las leyes federales, estatales y locales aplicables.

(iii) Para los fines de este subpárrafo, no se requiere que el inquilino desocupe la propiedad inmobiliaria residencial en los días en que pueda continuar viviendo en la propiedad sin violar códigos y leyes de salud, seguridad y habitabilidad. Las mejoras cosméticas únicamente, incluyendo pintura, decoración y reparaciones menores, u otros trabajos que puedan realizarse de manera segura sin que la propiedad sea desocupada, no califican como remodelación sustancial.

(iv) Un aviso escrito que termine un arrendamiento por causa justificada conforme a este subpárrafo deberá incluir toda la siguiente información:

(I) Una declaración que informe al inquilino sobre la intención del propietario de demoler la propiedad o remodelar sustancialmente la unidad de alquiler.

(II) La siguiente declaración: “Si la remodelación sustancial de su unidad o la demolición de la propiedad descrita en este aviso de terminación no se inicia o completa, el propietario deberá ofrecerle la oportunidad de volver a alquilar su unidad con un contrato de arrendamiento que contenga los mismos términos que su contrato de arrendamiento más reciente con el propietario, a la tarifa de alquiler que estaba vigente en el momento en que desocupó. Usted debe notificar al propietario dentro de los treinta (30) días siguientes a la recepción de la oferta de re-alquiler si acepta o rechaza la oferta y, si la acepta, debe volver a ocupar la unidad dentro de los treinta (30) días siguientes a la notificación al propietario de su aceptación de la oferta.”

(III) Una descripción de la remodelación sustancial que se completará, la duración aproximada esperada de la remodelación sustancial, o si la propiedad será demolida, la fecha esperada en que la propiedad será demolida, junto con uno de los siguientes:

(ia) Una copia del permiso o permisos requeridos para llevar a cabo la remodelación sustancial o demolición.

(ib) Solo si se emite un aviso conforme a la subcláusula (II) de la cláusula (ii) y la remodelación no requiere ningún permiso, una copia del contrato firmado con el contratista contratado por el propietario para completar la remodelación sustancial, que detalle razonablemente el trabajo que se realizará para eliminar los materiales peligrosos como se describe en la subcláusula (II) de la cláusula (ii).

(IV) Una notificación de que si el inquilino está interesado en volver a ocupar la unidad de alquiler después de la remodelación sustancial, el inquilino deberá informar al propietario de su interés en volver a ocupar la unidad y proporcionar al propietario la dirección, número de teléfono y correo electrónico del inquilino.

(c) Antes de que un propietario de propiedad inmobiliaria residencial emita un aviso para terminar un arrendamiento por causa justificada que sea una violación subsanable del contrato, el propietario deberá primero notificar al inquilino sobre la violación con una oportunidad para subsanarla conforme al párrafo (3) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil. Si la violación no se subsana dentro del plazo establecido en el aviso, podrá posteriormente entregarse un aviso de desalojo de tres días sin oportunidad de subsanar para terminar el arrendamiento.

(d) (1) Para un arrendamiento para el cual se requiere causa justificada para terminarlo bajo la subdivisión (a), si un propietario de propiedad inmobiliaria residencial emite un aviso de terminación basado en una causa justificada sin culpa descrita en el párrafo (2) de la subdivisión (b), el propietario deberá, independientemente del ingreso del inquilino, a opción del propietario, hacer una de las siguientes:

(A) Ayudar al inquilino a reubicarse proporcionando un pago directo al inquilino como se describe en el párrafo (3).

(B) Renunciar por escrito al pago de la renta del último mes del arrendamiento, antes de que la renta sea debida.

(2) Si un propietario emite un aviso para terminar un arrendamiento por causa justificada sin culpa, deberá notificar al inquilino en el aviso escrito de terminación sobre el derecho del inquilino a asistencia para reubicación o renuncia de renta conforme a esta sección. Si el propietario opta por renunciar a la renta del último mes del arrendamiento como se establece en el subpárrafo (B) del párrafo (1), el aviso deberá indicar la cantidad de renta renunciada y que no se debe renta por el último mes del arrendamiento.

(3) (A) La cantidad de la asistencia para reubicación o renuncia de renta será igual a un mes de la renta del inquilino que estaba vigente cuando el propietario emitió el aviso para terminar el arrendamiento. Cualquier asistencia para reubicación deberá proporcionarse dentro de los 15 días naturales siguientes a la notificación del aviso.

— 13 — Cap. 290

(B) Si un inquilino no desocupa después del vencimiento del aviso para terminar el arrendamiento, la cantidad real de cualquier asistencia para reubicación o renuncia de renta proporcionada conforme a esta subdivisión será recuperable como daños en una acción para recuperar la posesión.

(C) La asistencia para reubicación o renuncia de renta requerida por esta subdivisión se acreditará contra cualquier otra asistencia para reubicación requerida por cualquier otra ley.

(4) El incumplimiento estricto de esta subdivisión por parte del propietario invalidará el aviso de terminación.

(e) Esta sección no se aplicará a los siguientes tipos de propiedades inmobiliarias residenciales o circunstancias residenciales:

(1) Ocupación transitoria y hotelera turística según se define en la subdivisión (b) de la Sección 1940.

(2) Alojamiento en un hospital sin fines de lucro, instalación religiosa, centro de cuidados prolongados, instalación residencial con licencia para ancianos, según se define en la Sección 1569.2 del Código de Salud y Seguridad, o una instalación residencial para adultos, según se define en el Capítulo 6 de la División 6 del Título 22 del Manual de Políticas y Procedimientos publicado por el Departamento Estatal de Servicios Sociales.

(3) Dormitorios propiedad y operados por una institución de educación superior o una escuela de jardín de niños y grados 1 a 12, inclusive.

(4) Alojamiento en el que el inquilino comparte baño o cocina con el propietario que mantiene su residencia principal en la propiedad inmobiliaria residencial.

(5) Residencias unifamiliares ocupadas por el propietario, incluyendo ambos de los siguientes:

(B) Una casa móvil. (6) Una propiedad que contiene dos unidades de vivienda separadas dentro de una sola estructura en la que el propietario ocupaba una de las unidades como su residencia principal al inicio del arrendamiento, siempre que el propietario continúe en ocupación, y ninguna de las unidades sea una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.

(7) Vivienda que haya recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años, a menos que la vivienda sea una casa móvil.

(8) Bienes raíces residenciales, incluida una casa móvil, que sean alienables por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda, siempre que se cumplan ambas condiciones siguientes:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas.

(ii) Una corporación. (iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.

(iv) La administración de un parque de casas móviles, según se define en la Sección 798.2.

Cap. 290 — 14 —

(B) (i) Se haya proporcionado a los inquilinos un aviso por escrito de que la propiedad residencial está exenta de esta sección utilizando la siguiente declaración:

(ii) (I) Salvo lo dispuesto en el subinciso (II), para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo el inciso (i) podrá, pero no estará obligado a, proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(II) Para un arrendamiento en una casa móvil existente antes del 1 de julio de 2022, el aviso requerido bajo el inciso (i) podrá, pero no estará obligado a, proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(iii) (I) Salvo lo dispuesto en el subinciso (II), para cualquier arrendamiento iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo el inciso (i) deberá proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(II) Para cualquier arrendamiento en una casa móvil iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2022, el aviso requerido bajo el inciso (i) deberá proporcionarse en el contrato de arrendamiento.

(iv) La adición de una cláusula que contenga el aviso requerido bajo el inciso (i) a cualquier contrato de arrendamiento nuevo o renovado o contrato de arrendamiento a plazo fijo constituye una cláusula similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) del inciso (b).

(9) Vivienda restringida por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujeta a un acuerdo que proporcione subsidios de vivienda para vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(f) Un propietario de bienes raíces residenciales sujetos a esta sección deberá proporcionar aviso al inquilino como sigue:

(1) (A) Salvo lo dispuesto en el subpárrafo (B), para cualquier arrendamiento iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, como un anexo al contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler, o como un aviso por escrito firmado por el inquilino, con copia proporcionada al inquilino.

(B) Para un arrendamiento en una casa móvil iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2022, como un anexo al contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler, o como un aviso por escrito firmado por el inquilino, con copia proporcionada al inquilino.

(2) (A) Salvo lo dispuesto en el subpárrafo (B), para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, mediante aviso por escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2020, o como un anexo al contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler.

— 15 — Cap. 290

(B) Para un arrendamiento en una casa móvil existente antes del 1 de julio de 2022, mediante aviso por escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2022, o como un anexo al contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler.

(3) La notificación o cláusula del contrato deberá estar en tipo no menor a 12 puntos, e incluir lo siguiente:

“La ley de California limita la cantidad en que se puede aumentar su renta. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para más información. La ley de California también establece que después de que todos los inquilinos hayan ocupado continua y legalmente la propiedad por 12 meses o más, o al menos uno de los inquilinos haya ocupado continua y legalmente la propiedad por 24 meses o más, el arrendador debe proporcionar una declaración de causa en cualquier aviso para terminar un arrendamiento. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para más información.”

La notificación o cláusula del contrato estará sujeta a la Sección 1632.

(g) El incumplimiento por parte del propietario de cualquier disposición de esta sección hará que el aviso de terminación por escrito sea nulo.

(h) (1) Un propietario que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler en violación material de esta sección será responsable ante el inquilino en una acción civil por lo siguiente:

(A) Daños reales. (B) A discreción del tribunal, honorarios razonables de abogado y costos. (C) Al demostrarse que el propietario ha actuado intencionalmente o con opresión, fraude o malicia, hasta tres veces los daños reales. También podrá dictarse una indemnización por daños punitivos a favor del inquilino contra el propietario.

(2) El Fiscal General, en nombre del pueblo del Estado de California, y el abogado de la ciudad o asesor legal del condado en cuya jurisdicción se encuentre la unidad de alquiler, en nombre de la ciudad o condado, podrán solicitar medidas cautelares basadas en violaciones de esta sección.

(i) (1) Esta sección no se aplica a los siguientes bienes raíces residenciales:

(A) Bienes raíces residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial adoptada en o antes del 1 de septiembre de 2019, en cuyo caso aplicará la ordenanza local.

(B) Bienes raíces residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial adoptada o enmendada después del 1 de septiembre de 2019, que sea más protectora que esta sección, en cuyo caso aplicará la ordenanza local. Para los fines de este subpárrafo, una ordenanza es “más protectora” si cumple con todos los siguientes criterios:

(i) La causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial bajo la ordenanza local es consistente con esta sección.

(ii) La ordenanza limita aún más las razones para la terminación de un arrendamiento residencial, provee montos más altos de asistencia para reubicación, o proporciona protecciones adicionales para los inquilinos que no estén prohibidas por ninguna otra disposición de la ley.

Cap. 290 — 16 —

(iii) El gobierno local ha hecho un hallazgo vinculante dentro de su ordenanza local de que la ordenanza es más protectora que las disposiciones de esta sección.

(2) Un bien raíz residencial no estará sujeto simultáneamente a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial y a esta sección.

(3) Una ordenanza local adoptada después del 1 de septiembre de 2019, que sea menos protectora que esta sección, no será aplicada a menos que esta sección sea derogada.

(j) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(k) Para los fines de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones: (1) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer bienes raíces residenciales para alquiler, e incluye a un titular anterior en interés al propietario.

(2) “Bienes raíces residenciales” significa cualquier vivienda o unidad destinada a la habitación humana, incluyendo cualquier vivienda o unidad en un parque de casas móviles.

(3) “Arrendamiento” significa la ocupación legal de bienes raíces residenciales e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(l) Esta sección no se aplicará a un propietario de una casa móvil, según se define en la Sección 798.9.

(m) Esta sección entrará en vigor el 1 de abril de 2024.
(n) Esta sección permanecerá en vigor únicamente hasta el 1 de enero de 2030, y a partir de esa fecha queda derogada.

6. Sección 3. ¶

SEC. 3. La Sección 1947.12 del Código Civil se modifica para quedar como sigue:

7. § 1947.12 ¶

1947.12. (a) (1) Sujeto a la subdivisión (b), un propietario de un inmueble residencial no deberá, durante un período de 12 meses, aumentar la renta bruta para una vivienda o unidad en más del 5 por ciento más el cambio porcentual en el costo de vida, o el 10 por ciento, lo que sea menor, respecto a la renta bruta más baja cobrada por esa vivienda o unidad en cualquier momento durante los 12 meses previos a la fecha efectiva del aumento. Al determinar la cantidad más baja de renta bruta conforme a esta sección, se excluirán cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario de dicha unidad de inmueble residencial y aceptado por el inquilino. La renta bruta mensual y cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario deberán ser listados e identificados por separado en el contrato de arrendamiento o acuerdo de renta o en cualquier enmienda a un contrato o acuerdo existente.

(2) Si el mismo inquilino permanece en ocupación de una unidad de inmueble residencial durante un período de 12 meses, la renta bruta para dicha unidad no podrá incrementarse en más de dos ocasiones durante ese período de 12 meses, sujeto a las demás restricciones de esta subdivisión que regulan el aumento de la renta bruta.

(b) Para un nuevo arrendamiento en el que ningún inquilino del arrendamiento anterior permanezca en posesión legal del inmueble residencial, el propietario podrá establecer la renta inicial sin estar sujeta a la subdivisión (a). La subdivisión (a) solo es aplicable a aumentos posteriores después de que se haya establecido esa renta inicial.

(c) Un inquilino de un inmueble residencial sujeto a esta sección no deberá celebrar un subarrendamiento que resulte en una renta total para el inmueble que exceda la renta permitida autorizada por la subdivisión (a). Nada en esta subdivisión autoriza a un inquilino a subarrendar o ceder el interés del inquilino cuando esté prohibido por otra disposición.

(d) Esta sección no se aplicará a los siguientes inmuebles residenciales: (1) Viviendas restringidas por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujetas a un acuerdo que provea subsidios para vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(2) Dormitorios propiedad y operados por una institución de educación superior o una escuela de jardín de niños y grados 1 a 12, inclusive.

(3) Viviendas sujetas a control de renta o precio mediante el ejercicio válido del poder policial de una entidad pública conforme al Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50) que restrinja los aumentos anuales en la renta a una cantidad menor que la prevista en la subdivisión (a).

(4) Viviendas que hayan recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años, a menos que la vivienda sea una casa móvil.

(5) Inmuebles residenciales que sean alienables separadamente del título de cualquier otra unidad de vivienda, incluyendo casas móviles, siempre que se cumplan ambas condiciones siguientes:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas.

(ii) Una corporación.

(iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.

(iv) La administración de un parque de casas móviles, según se define en la Sección 798.2.

(B) (i) A los inquilinos se les haya proporcionado un aviso por escrito de que el inmueble residencial está exento de esta sección utilizando la siguiente declaración:

(ii) Para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022 si el arrendamiento es para una casa móvil, el aviso requerido bajo la cláusula (i) podrá, pero no estará obligado a, ser proporcionado en el contrato de arrendamiento.

(iii) Para un arrendamiento iniciado o renovado en o después del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022 si el arrendamiento es para una casa móvil, el aviso requerido bajo la cláusula (i) deberá ser proporcionado en el contrato de arrendamiento.

(iv) La adición de una disposición que contenga el aviso requerido bajo la cláusula (i) a cualquier contrato de arrendamiento nuevo o renovado o contrato de arrendamiento a plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) de la subdivisión (b) de la Sección 1946.2.

(6) Una propiedad que contenga dos unidades de vivienda separadas dentro de una sola estructura en la que el propietario ocupaba una de las unidades como su residencia principal al inicio del arrendamiento, siempre que el propietario continúe en ocupación, y ninguna unidad sea una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.

(e) Un propietario deberá proporcionar aviso de cualquier aumento en la renta, conforme a la subdivisión (a), a cada inquilino de acuerdo con la Sección 827.

(f) (1) A más tardar el 1 de enero de 2030, la Oficina del Analista Legislativo deberá informar a la Legislatura sobre la efectividad de esta sección y de la Sección 1947.13. El informe incluirá, pero no se limitará a, el impacto del límite de renta conforme a la subdivisión (a) en el mercado de vivienda dentro del estado.

(2) El informe requerido por el párrafo (1) deberá presentarse en cumplimiento con la Sección 9795 del Código de Gobierno.

(g) Para los fines de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones: (1) “Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos” significa lo siguiente:

(A) El Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos (CPI-U) para el área metropolitana en la que se encuentra la propiedad, según lo publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos, que son los siguientes:

(i) El CPI-U para el área metropolitana de Los Ángeles-Long Beach-Anaheim que cubre los Condados de Los Ángeles y Orange.

(ii) El CPI-U para el área metropolitana de Riverside-San Bernardino-Ontario que cubre los Condados de Riverside y San Bernardino.

(iii) El CPI-U para el área metropolitana de San Diego-Carlsbad que cubre el Condado de San Diego.

(iv) El CPI-U para el área metropolitana de San Francisco-Oakland-Hayward que cubre los Condados de Alameda, Contra Costa, Marin, San Francisco y San Mateo.

(v) Cualquier índice sucesor de área metropolitana a cualquiera de los índices listados en las cláusulas (i) a (iv), inclusive.

(B) Si la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos no publica un CPI-U para el área metropolitana en la que se encuentra la propiedad, se utilizará el Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos de California, según lo publicado por el Department of Industrial Relations.

(C) A partir del 1 de enero de 2021, si la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos publica un índice CPI-U para una o más áreas metropolitanas no listadas en el subpárrafo (A), ese índice CPI-U se aplicará en esas áreas con respecto a los aumentos de renta que entren en vigor a partir del 1 de agosto del año calendario en que se publique por primera vez el cambio de 12 meses en ese CPI-U, según se describe en el subpárrafo (B) del párrafo (3).

(2) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer un inmueble residencial en renta, e incluye a un antecesor en interés del propietario.

(3) (A) “Cambio porcentual en el costo de vida” significa el cambio porcentual, calculado conforme al subpárrafo (B), en el Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos aplicable, según se determine conforme al párrafo (1).

(B) (i) Para los aumentos de renta que entren en vigor antes del 1 de agosto de cualquier año calendario, se aplicará lo siguiente:

(I) El cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para abril del año calendario inmediatamente anterior y abril del año anterior a ese.

(II) Si no se publica una cantidad en abril para el área geográfica aplicable, el cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para marzo del año calendario inmediatamente anterior y marzo del año anterior a ese.

(ii) Para los aumentos de renta que entren en vigor en o después del 1 de agosto de cualquier año calendario, se aplicará lo siguiente:

(I) El cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para abril de ese año calendario y abril del año calendario inmediatamente anterior.

(II) Si no se publica una cantidad en abril para el área geográfica aplicable, el cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para marzo de ese año calendario y marzo del año calendario inmediatamente anterior.

(iii) El cambio porcentual se redondeará a la décima más cercana de 1 por ciento.

(4) “Bien inmueble residencial” significa cualquier vivienda o unidad destinada a la habitación humana, incluyendo cualquier vivienda o unidad en un parque de casas móviles.

(5) “Tenencia” significa la ocupación legal de un bien inmueble residencial e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(h) (1) Esta sección se aplicará a todos los aumentos de renta sujetos a la subdivisión (a) que ocurran en o después del 15 de marzo de 2019, excepto según lo dispuesto en la subdivisión (i).

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta en más del monto permitido conforme a la subdivisión (a) entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2020 será la renta al 15 de marzo de 2019, más el aumento máximo permitido conforme a la subdivisión (a).

(B) Un propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso correspondiente de renta.

(3) Un propietario de un bien inmueble residencial sujeto a la subdivisión (a) que haya aumentado la renta de ese bien inmueble residencial en o después del 15 de marzo de 2019, pero antes del 1 de enero de 2020, en un monto menor al aumento de renta permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la renta dos veces, según lo previsto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses siguientes al 15 de marzo de 2019, pero en ningún caso dicho aumento de renta excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(i) (1) No obstante la subdivisión (h), esta sección se aplicará únicamente a los aumentos de renta para una tenencia en una casa móvil sujetos a la subdivisión (a) que ocurran en o después del 18 de febrero de 2021.

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta para una tenencia en una casa móvil en más del monto permitido conforme a la subdivisión (a) entre el 18 de febrero de 2021 y el 1 de enero de 2022, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2022 será la renta al 18 de febrero de 2021, más el aumento máximo permitido conforme a la subdivisión (a).

(B) Un propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso correspondiente de renta.

(3) Un propietario de un bien inmueble residencial sujeto a la subdivisión (a) que haya aumentado la renta de ese bien inmueble residencial en o después del 18 de febrero de 2021, pero antes del 1 de enero de 2022, en un monto menor al aumento de renta permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la renta dos veces, según lo previsto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses siguientes al 18 de febrero de 2021, pero en ningún caso dicho aumento de renta excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(j) Esta sección no se aplicará a un propietario de una casa móvil, según se define en la Sección 798.9.

(k) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(l) Esta sección permanecerá en vigor hasta el 1 de abril de 2024, y a partir de esa fecha queda derogada.

(m) (1) La Legislatura encuentra y declara que las circunstancias únicas de la actual crisis de vivienda requieren una respuesta estatal para abordar el aumento excesivo de rentas estableciendo limitaciones estatales sobre los aumentos brutos en las tarifas de renta.

(2) Es la intención de la Legislatura que esta sección se aplique solo por el tiempo limitado necesario para abordar la actual crisis estatal de vivienda, como se describe en el párrafo (1). Esta sección no pretende ampliar ni limitar la autoridad de los gobiernos locales para establecer políticas locales que regulen las rentas de conformidad con el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni es una declaración sobre el aumento de renta apropiado o permitido cuando un gobierno local adopta una política reguladora de rentas que sea consistente con el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50).

(3) Nada en esta sección autoriza a un gobierno local a establecer limitaciones sobre aumentos de renta que no sean permisibles conforme al Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni afecta la autoridad existente de un gobierno local para adoptar o mantener controles de renta o controles de precios consistentes con dicho capítulo.

8. Sección 4. ¶

SEC. 4. Se adiciona la Sección 1947.12 al Código Civil, para que lea:

9. § 1947.12 ¶

1947.12. (a) (1) Sujeto a la subdivisión (b), un propietario de bienes raíces residenciales no deberá, durante el transcurso de cualquier período de 12 meses, aumentar la tarifa bruta de alquiler para una vivienda o una unidad en más del 5 por ciento más el cambio porcentual en el costo de vida, o el 10 por ciento, lo que sea menor, de la tarifa bruta de alquiler más baja cobrada por esa vivienda o unidad en cualquier momento durante los 12 meses previos a la fecha efectiva del aumento. Al determinar la cantidad bruta de alquiler más baja conforme a esta sección, se excluirán cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito de alquiler ofrecido por el propietario de dicha unidad de bienes raíces residenciales y aceptado por el inquilino. La tarifa bruta de alquiler mensual y cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario deberán ser listados e identificados por separado en el contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler o en cualquier enmienda a un contrato o acuerdo existente.

(2) Si el mismo inquilino permanece en ocupación de una unidad de bienes raíces residenciales durante cualquier período de 12 meses, la tarifa bruta de alquiler para la unidad de bienes raíces residenciales no podrá aumentarse en más de dos incrementos durante ese período de 12 meses, sujeto a las demás restricciones de esta subdivisión que regulan el aumento de la tarifa bruta de alquiler.

(b) Para un nuevo arrendamiento en el que ningún inquilino del arrendamiento anterior permanezca en posesión legal de los bienes raíces residenciales, el propietario podrá establecer la tarifa inicial de alquiler que no estará sujeta a la subdivisión (a). La subdivisión (a) solo es aplicable a aumentos posteriores después de que se haya establecido esa tarifa inicial de alquiler.

(c) Un inquilino de bienes raíces residenciales sujeto a esta sección no deberá celebrar un subarrendamiento que resulte en una renta total para el inmueble que exceda la tarifa de alquiler permitida autorizada por la subdivisión (a). Nada en esta subdivisión autoriza a un inquilino a subarrendar o ceder el interés del inquilino cuando esté prohibido por otra disposición.

(d) Esta sección no se aplicará a los siguientes bienes raíces residenciales: (1) Vivienda restringida por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujeta a un acuerdo que provea subsidios de vivienda para vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(2) Dormitorios propiedad y operados por una institución de educación superior o una escuela de jardín de niños y grados 1 a 12, inclusive.

(3) Vivienda sujeta a control de renta o precio mediante el ejercicio válido del poder policial de una entidad pública conforme al Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50) que restrinja los aumentos anuales en la tarifa de alquiler a una cantidad menor que la prevista en la subdivisión (a).

(4) Vivienda que haya recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años, a menos que la vivienda sea una casa móvil.

(5) Bienes raíces residenciales que sean alienables por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda, incluyendo una casa móvil, siempre que se cumplan ambas condiciones siguientes:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas.

(ii) Una corporación.

(iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.

(iv) La administración de un parque de casas móviles, según se define en la Sección 798.2.

(B) (i) A los inquilinos se les haya proporcionado un aviso por escrito de que los bienes raíces residenciales están exentos de esta sección utilizando la siguiente declaración:

(ii) Para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022, si el contrato es para un arrendamiento en una casa móvil, el aviso requerido bajo la cláusula (i) podrá, pero no estará obligado a, ser proporcionado en el contrato de alquiler.

(iii) Para un arrendamiento iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022, si el contrato es para un arrendamiento en una casa móvil, el aviso requerido bajo la cláusula (i) deberá ser proporcionado en el contrato de alquiler.

(iv) La adición de una disposición que contenga el aviso requerido bajo la cláusula (i) a cualquier contrato de alquiler nuevo o renovado o contrato de arrendamiento a plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) de la subdivisión (b) de la Sección 1946.2.

(e) Un propietario deberá proporcionar aviso de cualquier aumento en la tarifa de alquiler, conforme a la subdivisión (a), a cada inquilino de acuerdo con la Sección 827.

(f) (1) A más tardar el 1 de enero de 2030, la Oficina del Analista Legislativo deberá presentar un informe a la Legislatura sobre la efectividad de esta sección y la Sección 1947.13. El informe incluirá, pero no se limitará a, el impacto del límite de tarifa de alquiler conforme a la subdivisión (a) en el mercado de vivienda dentro del estado.

(2) El informe requerido por el párrafo (1) deberá ser presentado en cumplimiento con la Sección 9795 del Código de Gobierno.

(i) El CPI-U para el área metropolitana de Los Ángeles-Long Beach-Anaheim que cubre los Condados de Los Ángeles y Orange.

(ii) El CPI-U para el área metropolitana de Riverside-San Bernardino-Ontario que cubre los Condados de Riverside y San Bernardino.

(iii) El CPI-U para el área metropolitana de San Diego-Carlsbad que cubre el Condado de San Diego.

(iv) El CPI-U para el área metropolitana de San Francisco-Oakland-Hayward que cubre los Condados de Alameda, Contra Costa, Marin, San Francisco y San Mateo.

(v) Cualquier índice sucesor de área metropolitana a cualquiera de los índices listados en las cláusulas (i) a (iv), inclusive.

(B) Si la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos no publica un CPI-U para el área metropolitana en la que se encuentra la propiedad, se utilizará el Índice de Precios al Consumidor de California para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos, según lo publicado por el Department of Industrial Relations.

(C) A partir del 1 de enero de 2021, si la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos publica un índice CPI-U para una o más áreas metropolitanas no listadas en el subpárrafo (A), ese índice CPI-U se aplicará en esas áreas con respecto a los aumentos de renta que entren en vigor a partir del 1 de agosto del año calendario en que se publique por primera vez el cambio de 12 meses en ese CPI-U, como se describe en el subpárrafo (B) del párrafo (3).

(2) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer bienes raíces residenciales para alquiler, e incluye a un antecesor en interés del propietario.

(B) (i) Para los aumentos de renta que entren en vigor antes del 1 de agosto de cualquier año calendario, se aplicará lo siguiente:

(I) El cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para abril del año calendario inmediatamente anterior y abril del año anterior a ese.

(II) Si no existe una cantidad publicada en abril para el área geográfica aplicable, el cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para marzo del año calendario inmediatamente anterior y marzo del año anterior a ese.

(ii) Para los aumentos de renta que entren en vigor el 1 de agosto o después de esa fecha de cualquier año calendario, se aplicará lo siguiente:

Cap. 290 — 24 —

(I) El cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para abril de ese año calendario y abril del año calendario inmediatamente anterior.

(II) Si no existe una cantidad publicada en abril para el área geográfica aplicable, el cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para marzo de ese año calendario y marzo del año calendario inmediatamente anterior.

(iii) El cambio porcentual se redondeará a la décima parte más cercana de 1 por ciento.

(4) “Bien inmueble residencial” significa cualquier vivienda o unidad destinada a la habitación humana, incluyendo cualquier vivienda o unidad en un parque de casas móviles.

(5) “Tenencia” significa la ocupación legal de un bien inmueble residencial e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(h) (1) Esta sección se aplicará a todos los aumentos de renta sujetos a la subdivisión (a) que ocurran a partir del 15 de marzo de 2019, excepto según lo dispuesto en la subdivisión (i).

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta en una cantidad mayor a la permitida bajo la subdivisión (a) entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2020 será la renta al 15 de marzo de 2019, más el aumento máximo permitido bajo la subdivisión (a).

(B) Un propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago excesivo de renta correspondiente.

(3) Un propietario de un bien inmueble residencial sujeto a la subdivisión (a) que haya aumentado la renta de ese bien inmueble residencial en o después del 15 de marzo de 2019, pero antes del 1 de enero de 2020, en una cantidad menor al aumento de renta permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la renta dos veces, según lo dispuesto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses siguientes al 15 de marzo de 2019, pero en ningún caso dicho aumento de renta excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(i) (1) No obstante la subdivisión (h), esta sección se aplicará únicamente a los aumentos de renta para una tenencia en una casa móvil sujetos a la subdivisión (a) que ocurran a partir del 18 de febrero de 2021.

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta para una tenencia en una casa móvil en una cantidad mayor a la permitida bajo la subdivisión (a) entre el 18 de febrero de 2021 y el 1 de enero de 2022, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2022 será la renta al 18 de febrero de 2021, más el aumento máximo permitido bajo la subdivisión (a).

(B) Un propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago excesivo de renta correspondiente.

(3) Un propietario de un bien inmueble residencial sujeto a la subdivisión (a) que haya aumentado la renta de ese bien inmueble residencial en o después del 18 de febrero de 2021, pero antes del 1 de enero de 2022, en una cantidad menor al aumento de renta permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la renta dos veces, según lo dispuesto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses siguientes al 18 de febrero de 2021, pero en ningún caso dicho aumento de renta excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(j) Esta sección no se aplicará a un propietario de una casa móvil, según se define en la Sección 798.9.

(k) (1) Un propietario que exija, acepte, reciba o retenga cualquier pago de renta que exceda la renta máxima permitida por esta sección será responsable en una acción civil ante el inquilino de quien se exijan, acepten, reciban o retengan esos pagos por todo lo siguiente:

(A) Medidas cautelares.

(B) Daños por la cantidad en que cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda la renta máxima permitida.

(D) Al demostrarse que el propietario actuó intencionalmente o con opresión, fraude o malicia, daños hasta por tres veces la cantidad en que cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda la renta máxima permitida.

(2) El Fiscal General, en nombre del pueblo del Estado de California, y el abogado de la ciudad o el asesor legal del condado en la jurisdicción donde se ubica la unidad de alquiler, en nombre de la ciudad o condado, podrán hacer ambas cosas:

(A) Hacer cumplir las disposiciones de esta sección.

(B) Solicitar medidas cautelares basadas en violaciones a esta sección.

(3) En una acción conforme a esta subdivisión para medidas cautelares, se presumirá que un inquilino sufre un daño irreparable por la violación de esta sección.

(4) No se podrá presentar una acción conforme a esta subdivisión después de la fecha que sea tres años desde la fecha en que se originó la causa de acción.

(l) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(3) Nada en esta sección autoriza a un gobierno local a establecer limitaciones sobre aumentos de renta que no sean permisibles bajo el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni afecta la autoridad existente de un gobierno local para adoptar o mantener controles de renta o controles de precios consistentes con ese capítulo.

(n) Esta sección entrará en vigor el 1 de abril de 2024.

Cap. 290 — 26 —

(o) Esta sección permanecerá en vigor hasta el 1 de enero de 2030, y a partir de esa fecha será derogada.