Ley Estatal Costa‑Hawkins sobre Vivienda en Alquiler

Estado de California

CÓDIGO CIVIL - CIV

DIVISIÓN 3. OBLIGACIONES [1427 - 3273.69] ( Encabezado de la División 3 enmendado por Stats. 1988, Cap. 160, Sec. 14. )
PARTE 4. OBLIGACIONES DERIVADAS DE TRANSACCIONES PARTICULARES [1738 - 3273.69] ( Parte 4 promulgada en 1872. )
TÍTULO 5. CONTRATACIÓN [1925 - 1997.270] ( Título 5 promulgado en 1872. )

CAPÍTULO 2.7. Control de Rentas Residenciales [1954.50 - 1954.535] ( Título 5 agregado por Stats. 1995, Cap. 331, Sec. 1. )

1954.50. Este capítulo será conocido y podrá ser citado como la Ley de Vivienda en Alquiler Costa-Hawkins. (Agregado por Stats. 1995, Cap. 331, Sección 1. Vigente a partir del 1 de enero de 1996.)

1954.51. Según se utiliza en este capítulo, los siguientes términos tienen los siguientes significados: (a) “Unidades comparables” significa unidades de alquiler que tienen aproximadamente el mismo espacio habitable, tienen el mismo número de habitaciones, están ubicadas en los mismos o similares vecindarios, y cuentan con las mismas, similares o iguales comodidades y servicios de vivienda. (b) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer propiedad inmobiliaria residencial en alquiler, e incluye a un antecesor en interés del propietario, excepto que este término no incluye al propietario u operador de un parque de casas móviles, ni al propietario de una casa móvil o su agente. (c) “Renta de mercado prevaleciente” significa la tasa de alquiler que sería autorizada conforme a 42 U.S.C.A. 1437 (f), según lo calculado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (United States Department of Housing and Urban Development) conforme a la Parte 888 del Título 24 del Código de Regulaciones Federales. (d) “Entidad pública” tiene el mismo significado que se establece en la Sección 811.2 del Código de Gobierno. (e) “Propiedad inmobiliaria residencial” incluye cualquier vivienda o unidad que esté destinada para la habitación humana. (f) “Tenencia” incluye la ocupación legal de la propiedad e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento. (Agregado por1, Sección 1. Vigente a partir del 1 de enero de 1996.)

1954.52. (a) No obstante cualquier otra disposición de la ley, un propietario de un inmueble residencial puede establecer las tarifas iniciales y todas las tarifas de alquiler subsecuentes para una vivienda o unidad sobre la cual cualquiera de las siguientes condiciones sea verdadera: (1) Cuenta con un certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995.

(2) Ya ha estado exenta de la ordenanza de control de rentas residenciales de una entidad pública en o antes del 1 de febrero de 1995, conforme a una exención local para unidades recién construidas.

(3) (A) Es alienable separadamente del título de cualquier otra unidad de vivienda o es un interés subdividido en una subdivisión, según lo especificado en las subdivisiones (b), (d) o (f) de la Sección 11004.5 del Código de Negocios y Profesiones.

(B) Este párrafo no se aplica a ninguno de los siguientes casos:

(i) Una vivienda o unidad donde la tenencia precedente ha sido terminada por el propietario mediante aviso conforme a la Sección 1946.1 o ha sido terminada debido a un cambio en los términos de la tenencia notificado conforme a la Sección 827.

(ii) Una vivienda o unidad en condominio que no ha sido vendida separadamente por el subdivisor a un comprador de buena fe y por valor. La cantidad inicial de renta de la unidad para los fines de este capítulo será la renta legal vigente al 7 de mayo de 2001, a menos que la cantidad de renta esté regida por una disposición diferente de este capítulo. Sin embargo, si una vivienda o unidad en condominio cumple con los criterios del párrafo (1) o (2) de la subdivisión (a), o si todas las viviendas o unidades excepto una han sido vendidas separadamente por el subdivisor a compradores de buena fe y por valor, y el subdivisor ha ocupado esa vivienda o unidad en condominio no vendida restante como su residencia principal durante al menos un año después de que ocurrió la subdivisión, entonces el subpárrafo (A) del párrafo (3) se aplicará a esa vivienda o unidad en condominio no vendida.

(C) Cuando una vivienda o unidad en la que las tarifas iniciales o subsecuentes de alquiler están controladas por una ordenanza o disposición de carta en vigor el 1 de enero de 1995, se aplicará lo siguiente:

(i) Un propietario de inmueble descrito en este párrafo puede establecer las tarifas iniciales y todas las tarifas subsecuentes de alquiler para todas las tenencias existentes y nuevas vigentes en o después del 1 de enero de 1999, si la tenencia vigente en o después del 1 de enero de 1999 fue creada entre el 1 de enero de 1996 y el 31 de diciembre de 1998.

(ii) A partir del 1 de enero de 1999, un propietario de inmueble descrito en este párrafo puede establecer las tarifas iniciales y todas las tarifas subsecuentes de alquiler para todas las nuevas tenencias si la tenencia previa estaba vigente el 31 de diciembre de 1995.

(iii) La tarifa inicial de alquiler para una vivienda o unidad descrita en este párrafo en la que la tarifa inicial de alquiler está controlada por una ordenanza o disposición de carta vigente el 1 de enero de 1995, no podrá, hasta el 1 de enero de 1999, exceder la cantidad calculada conforme a la subdivisión (c) de la Sección 1954.53. Un propietario de inmueble residencial descrito en este párrafo podrá, hasta el 1 de enero de 1999, establecer la tarifa inicial de alquiler para una vivienda o unidad solo cuando el inquilino haya desocupado voluntariamente, abandonado o haya sido desalojado conforme al párrafo (2) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(b) La subdivisión (a) no se aplica cuando el propietario haya acordado de otra manera por contrato con una entidad pública en consideración a una contribución financiera directa o cualquier otra forma de asistencia especificada en el Capítulo 4.3 (que comienza con la Sección 65915) de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno.

(c) Nada en esta sección se interpretará en forma que afecte la autoridad que pueda tener una entidad pública para regular o supervisar la base para el desalojo.

(d) Esta sección no se aplica a ninguna vivienda o unidad que contenga violaciones graves de salud, seguridad, incendio o código de construcción, excluyendo aquellas causadas por desastres para los cuales se haya emitido una citación por la agencia gubernamental correspondiente y que hayan permanecido sin corregirse por seis meses o más antes de la desocupación. (Modificado por Stats. 2004, Cap. 568, Sección 4. Vigente a partir del 1 de enero de 2005.)

1954.53. (a) No obstante cualquier otra disposición de la ley, un propietario de bienes raíces residenciales puede establecer la renta inicial para una vivienda o unidad, excepto cuando se aplique alguna de las siguientes condiciones: (1) La tenencia anterior ha sido terminada por el propietario mediante aviso conforme a la Sección 1946.1 o ha sido terminada debido a un cambio en los términos de la tenencia notificado conforme a la Sección 827, excepto un cambio permitido por la ley en el monto de la renta o tarifas. Para los fines de este párrafo, la terminación o no renovación por parte del propietario de un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de renta para un inquilino calificado, se interpretará como un cambio en los términos de la tenencia conforme a la Sección 827.

(A) En una jurisdicción que controle mediante ordenanza o disposición de carta la renta para una vivienda o unidad, un propietario que termine o no renueve un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de renta para un inquilino calificado no podrá fijar una renta inicial durante tres años siguientes a la fecha de terminación o no renovación del contrato o acuerdo. Para cualquier nueva tenencia establecida durante el período de tres años, la renta para la nueva tenencia establecida en esa vivienda o unidad desocupada será la misma que la renta bajo el contrato o acuerdo terminado o no renovado con la agencia gubernamental que establecía la limitación de renta para un inquilino calificado, más cualquier aumento autorizado después de la terminación o cancelación del contrato o acuerdo registrado.

(B) El subpárrafo (A) no se aplica a ninguna nueva tenencia de duración de 12 meses o más establecida después del 1 de enero de 2000, conforme al contrato o acuerdo registrado del propietario con una agencia gubernamental que establezca una limitación de renta para un inquilino calificado, a menos que la vacancia previa en esa vivienda o unidad haya sido conforme a un contrato o acuerdo registrado no renovado o cancelado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de renta para un inquilino calificado según lo establecido en ese subpárrafo.

(2) El propietario haya acordado de otra manera mediante contrato con una entidad pública en consideración a una contribución financiera directa o cualquier otra forma de asistencia especificada en el Capítulo 4.3 (que comienza con la Sección 65915) de la División 1 del Título 7 del Código de Gobierno.

(3) La renta inicial para una vivienda o unidad cuya renta inicial esté controlada por una ordenanza o disposición de carta vigente al 1 de enero de 1995, no podrá hasta el 1 de enero de 1999 exceder el monto calculado conforme a la subdivisión (c).

(4) (A) No obstante cualquier otra ley, para una vivienda o unidad sujeta a una ordenanza o disposición de carta que controle la renta de la vivienda o unidad, la jurisdicción que adoptó la ordenanza o disposición de carta podrá exigir al propietario del bien raíz residencial que permita a un inquilino que no esté sujeto a desalojo por falta de pago y que tenga una discapacidad física permanente según se define en la subdivisión (m) de la Sección 12926 del Código de Gobierno y que esté relacionada con la movilidad, trasladarse a una unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad. Un propietario sujeto a un requisito establecido conforme a este párrafo que esté obligado a conceder la solicitud de acomodación razonable de un inquilino relacionada con la discapacidad física del inquilino, después de cumplir con cualquier requisito de entablar un proceso interactivo con el inquilino, incluyendo las Secciones 12177 a 12180, inclusive, del Título 2 del Código de Regulaciones de California, deberá permitir que el inquilino conserve su contrato de arrendamiento con la misma renta y términos del contrato existente si se cumplen todas las siguientes condiciones:

(i) Se determina que el traslado es necesario para acomodar la discapacidad física del inquilino relacionada con la movilidad.

(ii) No existe un elevador operativo que sirva el piso de la vivienda o unidad actual del inquilino.

(iii) La nueva vivienda o unidad está en el mismo edificio o en la misma parcela con al menos otras cuatro unidades y comparte el mismo propietario.

(iv) La nueva vivienda o unidad no requiere renovación para cumplir con los requisitos aplicables del Código de Salud y Seguridad.

(v) La junta o autoridad de control de rentas aplicable determina que el propietario continuará recibiendo una tasa justa de retorno u ofrece un procedimiento administrativo que garantice una tasa justa de retorno para la nueva unidad.

(vi) El inquilino, que no está sujeto a desalojo por falta de pago y que tiene una discapacidad física permanente según se define en la subdivisión (m) de la Sección 12926 del Código de Gobierno y que está relacionada con la movilidad, proporciona al propietario una solicitud por escrito para trasladarse a una unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad antes de que dicha unidad esté disponible.

(B) Cualquier depósito de seguridad pagado por el inquilino en relación con el arrendamiento de la vivienda o unidad que se desocupa se manejará conforme a la Sección 1950.5 al momento del traslado del inquilino conforme a este párrafo.

(C) Este párrafo no se aplicará a menos que todos los inquilinos en el contrato de arrendamiento acepten trasladarse a la unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad conforme a la solicitud del inquilino con discapacidad física.

(D) Para los fines de este párrafo, “unidad comparable o más pequeña” significa una vivienda o unidad que tenga el mismo o menor número de dormitorios y baños, pies cuadrados y espacios de estacionamiento que la unidad que se desocupa.

(E) Este párrafo no se aplicará si el propietario, o su cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos, tienen la intención de ocupar la unidad comparable o más pequeña disponible ubicada en un piso accesible de la propiedad.

(F) Los requisitos de este párrafo serán adicionales a los de cualquier otra ley de vivienda justa, incluyendo, pero no limitado a, la California Fair Employment and Housing Act (Parte 2.8 (que comienza con la Sección 12900) de la División 3 del Título 2 del Código de Gobierno), la Unruh Civil Rights Act (Sección 51), la federal Fair Housing Act (42 U.S.C. Sec. 3601 y siguientes), y cualquier regulación de implementación correspondiente.

(G) Este párrafo no se interpretará en forma que impida a los propietarios de bienes raíces residenciales conceder acomodaciones razonables para cambiar unidades de vivienda y conservar el contrato de arrendamiento existente con la misma renta y términos para acomodar cualquier discapacidad, según se define en la subdivisión (m) de la Sección 12926 del Código de Gobierno.

(b) La subdivisión (a) se aplica a, e incluye, la renovación de la contratación inicial por el mismo inquilino, arrendatario, subarrendatario autorizado o subarrendatario autorizado por todo el período de su ocupación al precio de renta establecido para la contratación inicial.

(c) La tarifa de renta de una vivienda o unidad cuyo precio inicial de renta esté controlado por ordenanza o disposición de la carta municipal vigente al 1 de enero de 1995, se establecerá, hasta el 1 de enero de 1999, de conformidad con esta subdivisión. Cuando el inquilino anterior haya desocupado voluntariamente, abandonado o haya sido desalojado conforme al párrafo (2) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil, un propietario de bienes raíces residenciales podrá, no más de dos veces, establecer la tarifa inicial de renta para una vivienda o unidad en una cantidad que no sea mayor al 15 por ciento más que la tarifa de renta vigente para la ocupación inmediatamente anterior o en una cantidad que sea el 70 por ciento de la renta de mercado prevaleciente para unidades comparables, lo que sea mayor.

La tarifa inicial de renta establecida conforme a esta subdivisión no podrá sustituir ni reemplazar aumentos en las tarifas de renta autorizados por ley.

(d) (1) Nada en esta sección ni en ninguna otra disposición legal se interpretará en el sentido de impedir el establecimiento expreso en un contrato de arrendamiento o acuerdo de renta de las tarifas de renta que serán aplicables en caso de que la unidad de renta objeto del mismo sea subarrendada. Nada en esta sección se interpretará en el sentido de afectar las obligaciones de los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1996.

(2) Si el ocupante original o los ocupantes que tomaron posesión de la vivienda o unidad conforme al contrato de arrendamiento con el propietario ya no residen permanentemente allí, un propietario podrá aumentar la renta en cualquier cantidad permitida por esta sección a un subarrendatario o cesionario legal que no residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996.

(3) Esta subdivisión no se aplica a cambios parciales en la ocupación de una vivienda o unidad donde uno o más de los ocupantes del inmueble, conforme al acuerdo con el propietario previsto arriba, permanezca como ocupante en posesión legal de la vivienda o unidad, o donde un subarrendatario o cesionario legal que residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996, permanezca en posesión de la vivienda o unidad. Nada contenido en esta sección se interpretará en el sentido de ampliar o disminuir el derecho de un propietario a negar el consentimiento para un subarrendamiento o cesión.

(4) La aceptación de la renta por parte del propietario no opera como renuncia ni impide la ejecución de una cláusula que prohíba el subarrendamiento o la cesión ni como renuncia a los derechos del propietario para establecer la tarifa inicial de renta, a menos que el propietario haya recibido un aviso por escrito del inquilino que es parte del acuerdo y posteriormente haya aceptado la renta.

(e) Nada en esta sección se interpretará en el sentido de afectar cualquier autoridad de una entidad pública que pueda existir para regular o supervisar las causas de desalojo.

(f) Esta sección no se aplica a ninguna vivienda o unidad si se cumplen todas las siguientes condiciones:

(1) La vivienda o unidad ha sido citada en un informe de inspección por la agencia gubernamental correspondiente por contener violaciones graves a la salud, seguridad, incendios o códigos de construcción, según se define en la Sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad, excluyendo cualquier violación causada por un desastre.

(2) La citación fue emitida al menos 60 días antes de la fecha de desocupación.

(3) La violación citada no había sido subsanada cuando el inquilino anterior desocupó y había permanecido sin subsanar durante 60 días o por un período más largo. Sin embargo, el período de 60 días podrá ser extendido por la agencia gubernamental correspondiente que emitió la citación.

(Modificado por Stats. 2023, Cap. 767, Sección 1. (AB 1620) Vigente a partir del 1 de enero de 2024.)

1954.535. Cuando un propietario termine o no renueve un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca limitaciones de renta para un inquilino calificado, el inquilino o los inquilinos que fueron beneficiarios del contrato o acuerdo registrado deberán recibir un aviso por escrito con al menos 90 días de anticipación a la fecha efectiva de la terminación y no estarán obligados a pagar más que la porción de la renta del inquilino calculada bajo el contrato o acuerdo registrado que se dará por terminado, durante los 90 días siguientes a la recepción del aviso de terminación o no renovación del contrato.
(Agregado por Stats. 1999, Ch. 590, Sec. 3. Vigente a partir del 1 de enero de 2000.)