Nivel Estatal_Ley Ellis

Estado de California

CÓDIGO GUBERNAMENTAL - GOV

TÍTULO 1. GENERAL [100 - 7931.000] ( Título 1 promulgado por Stats. 1943, Cap. 134. )
DIVISIÓN 7. VARIOS [6000 - 7599.200] ( División 7 promulgada por Stats. 1943, Cap. 134. )

CAPÍTULO 12.75. Bienes Raíces Residenciales [7060 - 7060.7] ( Capítulo 12.75 agregado por Stats. 1985, Cap. 1509, Sec. 1. )

7060. (a) Ninguna entidad pública, según se define en la Sección 811.2, podrá, por estatuto, ordenanza o reglamento, o mediante acción administrativa que implemente cualquier estatuto, ordenanza o reglamento, obligar al propietario de cualquier bien inmueble residencial a ofrecer, o a continuar ofreciendo, alojamientos en la propiedad para renta o arrendamiento, excepto para habitaciones o unidades tipo estudio dentro de un hotel residencial, según se define en la Sección 50519 del Código de Salud y Seguridad, si el hotel residencial cumple con todas las siguientes condiciones: (1) El hotel residencial está ubicado en una ciudad y condado, o en una ciudad con una población de más de 1,000,000.

(2) El hotel residencial tiene un permiso de ocupación emitido antes del 1 de enero de 1990.

(3) El hotel residencial no envió un aviso de intención de retirar los alojamientos de renta o arrendamiento conforme a la subdivisión (a) de la Sección 7060.4 que fue entregado a la entidad pública antes del 1 de enero de 2004.

(b) Para los propósitos de este capítulo, se aplican las siguientes definiciones: (1) “Alojamientos” significa cualquiera de los siguientes:

(A) Las unidades de renta residencial en cualquier estructura física independiente que contenga cuatro o más unidades de renta residencial.

(B) Con respecto a una estructura física independiente que contenga tres o menos unidades de renta residencial, las unidades de renta residencial en esa estructura y en cualquier otra estructura ubicada en la misma parcela de terreno, incluyendo cualquier estructura física independiente especificada en el subpárrafo (A).

(2) “Discapacitado” significa una persona con una discapacidad según se define en la Sección 12955.3 del Código de Gobierno.

(Modificado por Stats. 2003, Cap. 766, Sección 1. Vigente a partir del 1 de enero de 2004.)

7060.1. No obstante lo dispuesto en la Sección 7060, nada en este capítulo hace lo siguiente: (a) Impide que una entidad pública haga cumplir cualquier contrato o acuerdo por el cual un propietario de bienes raíces residenciales haya acordado ofrecer las viviendas para renta o arrendamiento a cambio de una contribución financiera directa o, con respecto a contratos o acuerdos escritos celebrados antes del 1 de julio de 1986, por cualquier contraprestación. Cualquier contrato o acuerdo especificado en esta subdivisión no es exigible contra una persona que adquiera el título de las viviendas como comprador de buena fe y por valor (o sus sucesores en interés), a menos que (1) el comprador al momento de adquirir el título de las viviendas tenga conocimiento real del contrato o acuerdo, o (2) un memorando escrito del contrato o acuerdo que describa específicamente los términos del mismo y la propiedad inmobiliaria afectada, y que identifique al propietario de la propiedad, haya sido registrado en la oficina del registrador del condado antes del 1 de julio de 1986, o no menos de 30 días antes de la transferencia del título de la propiedad al comprador. El registrador del condado deberá indexar dicho memorando escrito en el índice de otorgante-beneficiario. Como se usa en esta subdivisión, “contribución financiera directa” incluye las contribuciones especificadas en la Sección 65916 y cualquier forma de subsidio de tasa de interés o exención fiscal proporcionada para facilitar la adquisición o desarrollo de bienes raíces. (b) Disminuye o aumenta, excepto según lo dispuesto específicamente en la Sección 7060.2, cualquier poder que actualmente exista o que pueda existir en el futuro en cualquier entidad pública para otorgar o negar cualquier derecho al uso de bienes raíces, incluyendo, pero no limitado a, aprobaciones de planificación, zonificación y mapas de subdivisión. (c) Disminuye o aumenta cualquier poder en cualquier entidad pública para mitigar cualquier impacto adverso en personas desplazadas debido a la retirada de renta o arrendamiento de cualquier vivienda. (d) Anula cualquier disposición del Capítulo 16 (que comienza con la Sección 7260) de esta división, Parte 2.8 (que comienza con la Sección 12900) de la División 3 del Título 2 de este código, Capítulo 5 (que comienza con la Sección 17200) de la Parte 2 de la División 7 del Código de Negocios y Profesiones, Parte 2 (que comienza con la Sección 43) de la División 1 del Código Civil, Título 5 (que comienza con la Sección 1925) de la Parte 4 de la División 3 del Código Civil, Capítulo 4 (que comienza con la Sección 1159) del Título 3 de la Parte 3 del Código de Procedimiento Civil, o División 24 (que comienza con la Sección 33000) del Código de Salud y Seguridad. (e) Exime a cualquier parte de un contrato de arrendamiento o acuerdo de renta del deber de cumplir cualquier obligación bajo ese contrato o acuerdo de renta. (Modificado por Stats. 2003, Cap. 766, Sección 2. Vigente el 1 de enero de 2004.)

7060.2. Si una entidad pública, mediante el ejercicio válido de su poder de policía, tiene en vigor algún control o sistema de control sobre el precio al que se pueden ofrecer alojamientos para renta o arrendamiento, dicha entidad podrá, sin perjuicio de cualquier disposición de este capítulo, establecer por estatuto u ordenanza, o por regulación según lo especificado en la Sección 7060.5, que cualquier alojamiento que haya sido ofrecido para renta o arrendamiento y que estuviera sujeto a ese control o sistema de control en el momento en que los alojamientos fueron retirados de la renta o arrendamiento, estará sujeto a lo siguiente: (a) (1) Para todos los arrendamientos iniciados durante los períodos de tiempo descritos en el párrafo (2), los alojamientos deberán ser ofrecidos y rentados o arrendados al alquiler legal vigente en el momento en que se presente cualquier aviso de intención de retirar los alojamientos ante la entidad pública, más los ajustes anuales disponibles bajo el sistema de control. (2) Las disposiciones del párrafo (1) se aplicarán a todos los arrendamientos iniciados durante cualquiera de los siguientes períodos de tiempo:

(A) El período de cinco años después de que se presente cualquier aviso de intención de retirar los alojamientos ante la entidad pública, ya sea que el aviso de intención sea rescindido o que la retirada de los alojamientos se complete conforme al aviso de intención.

(B) El período de cinco años después de que los alojamientos sean retirados.

(3) Esta subdivisión prevalecerá sobre cualquier disposición legal en conflicto que autorice al arrendador a establecer la tarifa de alquiler al inicio del arrendamiento de los alojamientos.

(b) Si los alojamientos se ofrecen nuevamente para renta o arrendamiento con fines residenciales dentro de los dos años siguientes a la fecha en que los alojamientos fueron retirados de la renta o arrendamiento, regirán las siguientes disposiciones: (1) El propietario de los alojamientos será responsable ante cualquier inquilino o arrendatario que haya sido desplazado de la propiedad por dicha acción por daños reales y ejemplares. Cualquier acción por parte de un inquilino o arrendatario conforme a este párrafo deberá iniciarse dentro de los tres años siguientes a la retirada de los alojamientos de la renta o arrendamiento. Sin embargo, nada en este párrafo impide que un inquilino persiga cualquier otro remedio disponible conforme a la ley.

(2) Una entidad pública que haya actuado conforme a esta sección podrá iniciar un procedimiento civil contra cualquier propietario que haya ofrecido nuevamente alojamientos para renta o arrendamiento sujetos a esta subdivisión, por daños ejemplares por el desplazamiento de inquilinos o arrendatarios. Cualquier acción por parte de una entidad pública conforme a este párrafo deberá iniciarse dentro de los tres años siguientes a la retirada de los alojamientos de la renta o arrendamiento.

(3) Cualquier propietario que ofrezca nuevamente alojamientos para renta o arrendamiento deberá primero ofrecer la unidad para renta o arrendamiento al inquilino o arrendatario desplazado de esa unidad por la retirada conforme a este capítulo, si el inquilino ha notificado al propietario por escrito dentro de los 30 días posteriores al desplazamiento su deseo de considerar una oferta para renovar el arrendamiento y ha proporcionado al propietario una dirección a la cual dirigir dicha oferta. Ese inquilino, arrendatario o ex inquilino o arrendatario podrá notificar al propietario en cualquier momento durante la elegibilidad un cambio de dirección a la cual debe dirigirse la oferta.

Si el propietario ofrece nuevamente los alojamientos para renta o arrendamiento conforme a esta subdivisión, y el inquilino o arrendatario ha notificado al propietario conforme a esta subdivisión su deseo de considerar una oferta para renovar el arrendamiento, entonces el propietario deberá ofrecer restablecer un contrato de alquiler o arrendamiento en los términos permitidos por la ley a ese inquilino o arrendatario desplazado. Esta oferta deberá ser depositada en el correo de los Estados Unidos, por correo registrado o certificado con franqueo pagado, dirigida al inquilino o arrendatario desplazado a la dirección proporcionada al propietario conforme a esta subdivisión, y deberá describir los términos de la oferta. El inquilino o arrendatario desplazado tendrá 30 días desde el depósito de la oferta en el correo para aceptar la oferta mediante entrega personal de esa aceptación o mediante depósito de la aceptación en el correo de los Estados Unidos por correo registrado o certificado con franqueo pagado. (c) Una entidad pública que haya actuado conforme a esta sección podrá exigir por estatuto u ordenanza, o por regulación según lo especificado en la Sección 7060.5, que un propietario que ofrezca nuevamente alojamientos para renta o arrendamiento dentro de un período que no exceda de 10 años desde la fecha en que fueron retirados, y que estén sujetos a esta subdivisión, deberá primero ofrecer la unidad al inquilino o arrendatario desplazado de esa unidad por la retirada, si ese inquilino o arrendatario solicita la oferta por escrito dentro de los 30 días posteriores a que el propietario haya notificado a la entidad pública su intención de ofrecer nuevamente los alojamientos para renta o arrendamiento residencial conforme a un requisito adoptado por la entidad pública bajo la subdivisión (c) de la Sección 7060.4. El propietario de los alojamientos será responsable ante cualquier inquilino o arrendatario que haya sido desplazado por esa acción por incumplimiento de este párrafo, por daños punitivos en una cantidad que no exceda el alquiler contractual por seis meses, y el pago de los cuales no se interpretará como extinción de la obligación del propietario de cumplir con esta subdivisión. (d) Si los alojamientos son demolidos, y se construyen nuevos alojamientos en la misma propiedad, y se ofrecen para renta o arrendamiento dentro de los cinco años siguientes a la fecha en que los alojamientos fueron retirados de la renta o arrendamiento, los alojamientos recién construidos estarán sujetos a cualquier sistema de controles sobre el precio al que se ofrecerían, basado en un retorno justo y razonable sobre los alojamientos recién construidos, sin perjuicio de cualquier exención del sistema de controles para alojamientos recién construidos. (e) Las enmiendas a esta sección promulgadas por la ley que añade esta subdivisión se aplicarán a todos los nuevos arrendamientos creados después del 31 de diciembre de 2002. Si un nuevo arrendamiento fue creado legalmente antes del 1 de enero de 2003, después de una retirada legal de la unidad conforme a este capítulo, las enmiendas a esta sección promulgadas por la ley que añade esta subdivisión pueden no aplicarse a nuevos arrendamientos creados después de esa fecha. (Modificado por Stats. 2019, Ch. 596, Sec. 1. (AB 1399) Vigente a partir del 1 de enero de 2020.)

7060.3. Si una entidad pública determina aplicar restricciones conforme a la Sección 7060.2 a un sucesor en interés de un propietario que ha retirado alojamientos del alquiler o arrendamiento, la entidad pública deberá registrar un aviso en la oficina del registrador del condado que describa específicamente la propiedad inmueble donde se encuentran los alojamientos, las fechas aplicables a las restricciones y el nombre del propietario registrado de la propiedad inmueble. El aviso deberá ser indexado en el índice de otorgante-adquirente.

Una persona que adquiera el título de la propiedad inmueble posterior a la fecha en que los alojamientos en ella han sido retirados del alquiler o arrendamiento, como comprador de buena fe y a valor, no será considerada un sucesor en interés para los fines de este capítulo si el aviso prescrito por esta sección no ha sido registrado en la oficina del registrador del condado al menos un día antes de la transferencia del título.

(Modificado por Stats. 1986, Ch. 509, Sec. 1.)

7060.4. (a) Cualquier entidad pública que, mediante un ejercicio válido de su poder de policía, tenga en vigor algún control o sistema de control sobre el precio al que se ofrecen alojamientos para renta o arrendamiento, podrá exigir por estatuto u ordenanza, o mediante regulación según lo especificado en la Sección 7060.5, que el propietario notifique a la entidad su intención de retirar dichos alojamientos de la renta o arrendamiento y podrá requerir que el aviso contenga declaraciones, bajo pena de perjurio, proporcionando información sobre el número de alojamientos, la dirección o ubicación de dichos alojamientos, el nombre o nombres de los inquilinos o arrendatarios de los alojamientos, y la renta aplicable a cada unidad residencial de alquiler. La información relativa al nombre o nombres de los inquilinos, la renta aplicable a cualquier unidad residencial de alquiler, o el número total de alojamientos, es información confidencial y para efectos de este capítulo será tratada como información confidencial por cualquier entidad pública para los fines de la Ley de Prácticas de Información de 1977 (Capítulo 1 (que comienza con la Sección 1798) del Título 1.8 de la Parte 4 de la División 3 del Código Civil). Una entidad pública será, en la medida requerida por la oración precedente, considerada una “agencia”, según lo definido en la subdivisión (d) de la Sección 1798.3 del Código Civil.

(b) El estatuto, ordenanza o regulación de la entidad pública podrá exigir que el propietario registre ante el registrador del condado un memorándum que resuma las disposiciones, excepto las disposiciones confidenciales, del aviso en una forma que será prescrita por el estatuto, ordenanza o regulación, y requerir una certificación con ese aviso de que se han iniciado las acciones requeridas por la ley para terminar cualquier arrendamiento existente. En esa situación, la fecha en que los alojamientos se retiran de la renta o arrendamiento para efectos de este capítulo será 120 días a partir de la entrega en persona o por correo de primera clase de ese aviso a la entidad pública. Sin embargo, si el inquilino o arrendatario tiene al menos 62 años de edad o está discapacitado, y ha vivido en sus alojamientos o unidad dentro de los alojamientos por al menos un año antes de la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar conforme a la subdivisión (a), entonces la fecha de retiro de los alojamientos de ese inquilino o arrendatario se extenderá a un año después de la fecha de entrega de ese aviso a la entidad pública, siempre que el inquilino o arrendatario notifique por escrito su derecho a una extensión al propietario dentro de los 60 días siguientes a la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar. En esa situación, se aplicarán las siguientes disposiciones: (1) El arrendamiento continuará bajo los mismos términos y condiciones que existían en la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar, sujeto a cualquier ajuste disponible bajo el sistema de control.

(2) Ninguna de las partes quedará eximida del deber de cumplir cualquier obligación bajo el contrato de arrendamiento o acuerdo de renta.

(3) El propietario podrá optar por extender el arrendamiento en cualquier otra unidad dentro de los alojamientos hasta un año después de la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar, sujeto a los párrafos (1) y (2).

(4) Dentro de los 30 días siguientes a la notificación por parte del inquilino o arrendatario al propietario de su derecho a una extensión, el propietario deberá notificar por escrito a la entidad pública la reclamación de que el inquilino o arrendatario tiene derecho a permanecer en sus alojamientos o unidad dentro de los alojamientos por un año después de la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar.

(5) Dentro de los 90 días siguientes a la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar, el propietario deberá notificar por escrito a la entidad pública y a cualquier inquilino o arrendatario cuyo arrendamiento se extienda, la elección del propietario de extender un arrendamiento conforme al párrafo (3) y la fecha revisada de retiro.

(6) La fecha de retiro para los alojamientos en su conjunto, para efectos de calcular los períodos de tiempo descritos en la Sección 7060.2, será la fecha de terminación más tardía entre todos los inquilinos dentro de los alojamientos, según se indique en los avisos requeridos por los párrafos (4) y (5). Una extensión voluntaria adicional del arrendamiento por parte del propietario más allá de la fecha indicada en los avisos requeridos por los párrafos (4) y (5) no extenderá la fecha de retiro.

(c) El estatuto, ordenanza o regulación de la entidad pública adoptado conforme a la subdivisión (a) también podrá exigir que el propietario notifique a cualquier inquilino o arrendatario desplazado conforme a este capítulo lo siguiente: (1) Que la entidad pública ha sido notificada conforme a la subdivisión (a).

(2) Que el aviso a la entidad pública especificó el nombre y la cantidad de renta pagada por el inquilino o arrendatario como ocupante de los alojamientos.

(3) La cantidad de renta que el propietario especificó en el aviso a la entidad pública.

(4) Notificación al inquilino o arrendatario de sus derechos conforme al párrafo (3) de la subdivisión (b) de la Sección 7060.2.

(5) Notificación al inquilino o arrendatario de lo siguiente:

(A) Si el inquilino o arrendatario tiene al menos 62 años de edad o está discapacitado, y ha vivido en sus alojamientos por al menos un año antes de la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar, entonces el arrendamiento se extenderá a un año después de la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar, siempre que el inquilino o arrendatario notifique por escrito su derecho al propietario dentro de los 60 días siguientes a la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar.

(B) El arrendamiento extendido continuará bajo los mismos términos y condiciones que existían en la fecha de entrega a la entidad pública del aviso de intención de retirar, sujeto a cualquier ajuste disponible bajo el sistema de control.

(C) Ninguna de las partes quedará eximida del deber de cumplir cualquier obligación bajo el contrato de arrendamiento o acuerdo de renta durante el arrendamiento extendido.

(d) El estatuto, ordenanza o regulación de la entidad pública adoptado conforme a la subdivisión (a) también podrá exigir que el propietario notifique por escrito a la entidad pública su intención de volver a ofrecer los alojamientos para renta o arrendamiento. (Modificado por Stats. 2019, Ch. 596, Sec. 2. (AB 1399) Vigente a partir del 1 de enero de 2020.)

7060.5. Las acciones autorizadas por las Secciones 7060.2 y 7060.4 podrán ser tomadas mediante regulación adoptada después de aviso público y audiencia por un organismo público de una entidad pública, si los miembros del organismo han sido elegidos por los votantes de la entidad pública. La regulación estará sujeta a referéndum en la forma prescrita por la ley para las ordenanzas del cuerpo legislativo de la entidad pública, excepto que: (a) La decisión de derogar la regulación o someterla a los votantes será tomada por el organismo público que adoptó la regulación. (b) La regulación entrará en vigor al ser adoptada por el organismo público de la entidad pública y permanecerá en vigor hasta que la mayoría de los votantes que participen en la votación sobre el asunto vote en contra de la regulación, sin perjuicio de lo dispuesto en las Secciones 9235, 9237 o 9241 del Código Electoral o cualquier otra ley. (Modificado por Stats. 1994, Ch. 923, Sec. 36. Vigente a partir del 1 de enero de 1995.)

7060.6. Si un propietario busca desalojar a un inquilino o arrendatario de alojamientos retirados del alquiler o arrendamiento conforme a este capítulo mediante un procedimiento de desalojo ilegal, el inquilino o arrendatario podrá comparecer y contestar o oponerse conforme a la Sección 1170 del Código de Procedimiento Civil y podrá alegar como defensa que el propietario no ha cumplido con las disposiciones aplicables de este capítulo, o con los estatutos, ordenanzas o reglamentos de entidades públicas adoptados para implementar este capítulo, según lo autorizado por este capítulo.
(Agregado por Stats. 1985, Ch. 1509, Sec. 1. Vigente desde el 1 de julio de 1986, por Sec. 2 del Ch. 1509.)

7060.7. Es la intención de la Legislatura al promulgar este capítulo anular cualquier fallo o parte de cualquier fallo en Nash v. City of Santa Monica, 37 Cal.3d 97 en la medida en que el fallo, o parte del fallo, entre en conflicto con este capítulo, de modo que se permita a los propietarios salir del negocio. Sin embargo, esta ley no tiene la intención de hacer ninguna de las siguientes cosas:

(a) Interferir con la autoridad gubernamental local sobre el uso del suelo, incluida la regulación de la conversión de viviendas existentes en condominios u otros intereses subdivididos o a otro uso no residencial tras su retiro del alquiler o arrendamiento conforme a este capítulo.

(b) Prevalecer sobre las regulaciones, procedimientos o controles ambientales o de uso del suelo locales o municipales que regulan la demolición y el desarrollo de propiedades residenciales.

(c) Anular las protecciones procesales diseñadas para prevenir el abuso del derecho a desalojar a los inquilinos.

(d) Permitir a un propietario hacer cualquiera de las siguientes cosas:

(1) Retirarse del alquiler o arrendamiento de menos de todas las unidades de alojamiento, según lo definido en el párrafo (1) o (2) de la subdivisión (b) de la Sección 7060.

(2) Negarse a hacer una oferta escrita de re-alquiler a cualquier inquilino o arrendatario que ocupara una unidad en el momento en que el propietario notificó a la entidad pública su intención de retirar las unidades de alojamiento, de la manera y dentro del plazo especificado en el párrafo (3) de la subdivisión (b), o en la subdivisión (c), de la Sección 7060.2. Pero los requisitos de este párrafo no se aplicarán a:

(A) Una unidad que fuera el lugar principal de residencia de cualquier propietario o miembro de la familia del propietario en el momento del retiro, siempre que continúe siendo el lugar principal de residencia de esa persona o esas personas cuando las unidades de alojamiento se devuelvan al mercado de alquiler según lo dispuesto en esta sección.

(B) Una unidad que sea el lugar principal de residencia de un propietario cuando las unidades de alojamiento se devuelvan al mercado de alquiler, si es el lugar principal de residencia del propietario en el momento de la devolución al mercado de alquiler, según lo dispuesto en esta sección. Si el propietario desocupa la unidad dentro de los 10 años desde la fecha de retiro, el propietario deberá, dentro de los 30 días, ofrecerla para re-alquiler si así se requiere bajo este párrafo.

(e) Otorgar a cualquier entidad pública algún poder que no posea independientemente de este capítulo para controlar o establecer un sistema de control sobre el precio al que las unidades de alojamiento pueden ser ofrecidas para alquiler o arrendamiento, o disminuir cualquier poder que dicha entidad pública pueda poseer, excepto según lo específicamente previsto en este capítulo.

(f) Alterar de ninguna manera ni la Sección 65863.7 relativa al retiro de unidades de alojamiento que comprenden un parque de casas móviles del alquiler o arrendamiento ni la subdivisión (f) de la Sección 798.56 del Código Civil relativa a un cambio de uso de un parque de casas móviles.

(Modificado por Stats. 2019, Cap. 596, Sección 3. (AB 1399) Vigente a partir del 1 de enero de 2020.)