Nivel Estatal_CIV_1947.12

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Estado de California

CÓDIGO CIVIL

Sección 1947.12

1947.12. (a) (1) Sujeto a la subdivisión (b), un propietario de un bien inmueble residencial no deberá, durante el transcurso de cualquier período de 12 meses, aumentar la renta bruta para una vivienda o unidad en más del 5 por ciento más el porcentaje de cambio en el costo de vida, o el 10 por ciento, lo que sea menor, de la renta bruta más baja cobrada por esa vivienda o unidad en cualquier momento durante los 12 meses previos a la fecha de vigencia del aumento. Al determinar la cantidad de renta bruta más baja conforme a esta sección, se excluirán cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario de dicha unidad de bien inmueble residencial y aceptado por el inquilino. La renta bruta mensual y cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario deberán estar listados e identificados por separado en el contrato de arrendamiento o contrato de renta o en cualquier enmienda a un contrato de arrendamiento o renta existente.

(2) Si el mismo inquilino permanece en ocupación de una unidad de bien inmueble residencial durante cualquier período de 12 meses, la renta bruta para la unidad de bien inmueble residencial no podrá aumentarse en más de dos incrementos durante ese período de 12 meses, sujeto a las demás restricciones de esta subdivisión que regulan el aumento de la renta bruta.

(b) Para un nuevo arrendamiento en el que ningún inquilino del arrendamiento anterior permanezca en posesión legal del bien inmueble residencial, el propietario podrá establecer la renta inicial sin estar sujeta a la subdivisión (a). La subdivisión (a) solo es aplicable a aumentos posteriores después de que se haya establecido esa renta inicial.

(c) Un inquilino de un bien inmueble residencial sujeto a esta sección no deberá celebrar un subarrendamiento que resulte en una renta total para el inmueble que exceda la renta permitida autorizada por la subdivisión (a). Nada en esta subdivisión autoriza a un inquilino a subarrendar o ceder el interés del inquilino cuando esté prohibido de otro modo.

(d) Esta sección no se aplicará a los siguientes bienes inmuebles residenciales: (1) Viviendas restringidas por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujetas a un acuerdo que provea subsidios para vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(2) Dormitorios propiedad y operados por una institución de educación superior o una escuela de jardín de niños y grados 1 a 12, inclusive.

(3) Viviendas sujetas a control de renta o precio mediante el ejercicio válido del poder policial de una entidad pública conforme al Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50) que restrinja los aumentos anuales en la renta a una cantidad menor que la prevista en la subdivisión (a).

(4) Viviendas que hayan recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años, a menos que la vivienda sea una casa móvil.

(5) Bienes inmuebles residenciales que sean alienables separadamente del título de cualquier otra unidad de vivienda, incluyendo una casa móvil, siempre que se cumplan ambas condiciones siguientes:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (real estate investment trust), según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas (Internal Revenue Code).

(ii) Una corporación. (iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación. (iv) La administración de un parque de casas móviles, según se define en la Sección 798.2.

(B) (i) A los inquilinos se les haya proporcionado un aviso por escrito de que el bien inmueble residencial está exento de esta sección utilizando la siguiente declaración:

“Esta propiedad no está sujeta a los límites de renta impuestos por la Sección 1947.12 del Código Civil y no está sujeta a los requisitos de causa justa de la Sección 1946.2 del Código Civil. Esta propiedad cumple con los requisitos de las Secciones 1947.12 (d)(5) y 1946.2 (e)(8) del Código Civil y el propietario no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas; (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.”

(ii) Para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022 si el contrato es para un arrendamiento en una casa móvil, el aviso requerido bajo la cláusula (i) podrá, pero no estará obligado a, proporcionarse en el contrato de renta.

(iii) Para un arrendamiento iniciado o renovado en o después del 1 de julio de 2020, o del 1 de julio de 2022 si el contrato es para un arrendamiento en una casa móvil, el aviso requerido bajo la cláusula (i) deberá proporcionarse en el contrato de renta.

(iv) La adición de una disposición que contenga el aviso requerido bajo la cláusula (i) a cualquier contrato de renta nuevo o renovado o contrato de arrendamiento a plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) de la subdivisión (b) de la Sección

1946.2.

(6) Una propiedad que contenga dos unidades de vivienda separadas dentro de una sola estructura en la que el propietario ocupara una de las unidades como su lugar principal de residencia al inicio del arrendamiento, siempre que el propietario continúe en ocupación, y ninguna de las unidades sea una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.

(e) Un propietario deberá notificar cualquier aumento en la renta, conforme a la subdivisión (a), a cada inquilino de acuerdo con la Sección 827.

(f) (1) A más tardar el 1 de enero de 2030, la Oficina del Analista Legislativo (Legislative Analyst’s Office) deberá presentar un informe a la Legislatura sobre la efectividad de esta sección y de la Sección 1947.13. El informe incluirá, pero no se limitará a, el impacto del límite al aumento de la renta conforme a la subdivisión (a) en el mercado de vivienda dentro del estado.

(2) El informe requerido por el párrafo (1) se presentará en cumplimiento con la Sección 9795 del Código de Gobierno (Government Code).

(g) Para los propósitos de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones:

(1) “Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos” significa lo siguiente:

(A) El Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos (CPI-U) para el área metropolitana en la que se encuentra la propiedad, publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos (United States Bureau of Labor Statistics), que son los siguientes:

(i) El CPI-U para el área metropolitana de Los Ángeles-Long Beach-Anaheim que cubre los condados de Los Ángeles y Orange.

(ii) El CPI-U para el área metropolitana de Riverside-San Bernardino-Ontario que cubre los condados de Riverside y San Bernardino.

(iii) El CPI-U para el área metropolitana de San Diego-Carlsbad que cubre el condado de San Diego.

(iv) El CPI-U para el área metropolitana de San Francisco-Oakland-Hayward que cubre los condados de Alameda, Contra Costa, Marin, San Francisco y San Mateo.

(v) Cualquier índice sucesor del área metropolitana a cualquiera de los índices listados en las cláusulas (i) a (iv), inclusive.

(B) Si la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos no publica un CPI-U para el área metropolitana en la que se encuentra la propiedad, se utilizará el Índice de Precios al Consumidor de California para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos publicado por el Departamento de Relaciones Industriales (Department of Industrial Relations).

(C) A partir del 1 de enero de 2021, si la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos publica un índice CPI-U para una o más áreas metropolitanas no listadas en el subpárrafo (A), ese índice CPI-U se aplicará en esas áreas con respecto a los aumentos de renta que entren en vigor a partir del 1 de agosto del año calendario en que se publique por primera vez el cambio de 12 meses en ese CPI-U, como se describe en el subpárrafo (B) del párrafo (3).

(2) “Propietario” incluye a cualquier persona, actuando como principal o a través de un agente, que tenga el derecho de ofrecer propiedad residencial en renta, e incluye a un antecesor en interés del propietario.

(3) (A) “Cambio porcentual en el costo de vida” significa el cambio porcentual, calculado conforme al subpárrafo (B), en el Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos para Todos los Artículos aplicable, determinado conforme al párrafo (1).

(B) (i) Para aumentos de renta que entren en vigor antes del 1 de agosto de cualquier año calendario, se aplicará lo siguiente:

(I) El cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para abril del año calendario inmediatamente anterior y abril del año anterior a ese.

(II) Si no hay una cantidad publicada en abril para el área geográfica aplicable, el cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para marzo del año calendario inmediatamente anterior y marzo del año anterior a ese.

(ii) Para aumentos de renta que entren en vigor a partir del 1 de agosto de cualquier año calendario, se aplicará lo siguiente:

(I) El cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para abril de ese año calendario y abril del año calendario inmediatamente anterior.

(II) Si no hay una cantidad publicada en abril para el área geográfica aplicable, el cambio porcentual será el cambio porcentual en la cantidad publicada para marzo de ese año calendario y marzo del año calendario inmediatamente anterior.

(iii) El cambio porcentual se redondeará a la décima parte más cercana de 1 por ciento.

(4) “Propiedad residencial” significa cualquier vivienda o unidad destinada a la habitación humana, incluyendo cualquier vivienda o unidad en un parque de casas móviles.

(5) “Arrendamiento” significa la ocupación legal de propiedad residencial e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(h) (1) Esta sección se aplicará a todos los aumentos de renta sujetos a la subdivisión (a) que ocurran a partir del 15 de marzo de 2019, excepto según lo dispuesto en la subdivisión (i).

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta en una cantidad mayor a la permitida bajo la subdivisión (a) entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2020 será la renta al 15 de marzo de 2019, más el aumento máximo permitido conforme a la subdivisión (a).

(B) El propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso correspondiente.

(3) Un propietario de propiedad residencial sujeta a la subdivisión (a) que haya aumentado la renta en esa propiedad residencial a partir del 15 de marzo de 2019, pero antes del 1 de enero de 2020, en una cantidad menor al aumento permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la renta dos veces, según lo dispuesto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses posteriores al 15 de marzo de 2019, pero en ningún caso dicho aumento de renta excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(i) (1) No obstante la subdivisión (h), esta sección se aplicará únicamente a los aumentos de renta para un arrendamiento en una casa móvil sujeto a la subdivisión (a) que ocurran a partir del 18 de febrero de 2021.

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta para un arrendamiento en una casa móvil en una cantidad mayor a la permitida bajo la subdivisión (a) entre el 18 de febrero de 2021 y el 1 de enero de 2022, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2022 será la renta al 18 de febrero de 2021, más el aumento máximo permitido conforme a la subdivisión (a).

(B) El propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso correspondiente.

(3) Un propietario de propiedad residencial sujeta a la subdivisión (a) que haya aumentado la renta en esa propiedad residencial a partir del 18 de febrero de 2021, pero antes del 1 de enero de 2022, en una cantidad menor al aumento permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la renta dos veces, según lo dispuesto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses posteriores al 18 de febrero de 2021, pero en ningún caso dicho aumento de renta excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(j) Esta sección no se aplicará a un propietario de una casa móvil, según se define en la Sección 798.9.

(k) (1) Un propietario que exija, acepte, reciba o retenga cualquier pago de renta en exceso del máximo permitido por esta sección será responsable en una acción civil ante el inquilino de quien se exijan, acepten, reciban o retengan esos pagos por todo lo siguiente:

(A) Medidas cautelares.

(B) Daños por la cantidad en que cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda la renta máxima permitida.

(C) A discreción del tribunal, honorarios razonables de abogados y costos.

(D) Al demostrarse que el propietario actuó intencionalmente o con opresión, fraude o malicia, daños hasta por tres veces la cantidad en que cualquier pago exigido, aceptado, recibido o retenido exceda la renta máxima permitida.

(2) El Fiscal General (Attorney General), en nombre del pueblo del Estado de California, y el abogado de la ciudad o el asesor legal del condado en la jurisdicción donde se ubique la unidad de renta, en nombre de la ciudad o condado, podrán hacer ambas cosas siguientes:

(A) Hacer cumplir las disposiciones de esta sección.
(B) Solicitar medidas cautelares basadas en violaciones a esta sección.
(3) En una acción conforme a este inciso para medidas cautelares, se presumirá que un inquilino sufre un daño irreparable por la violación de esta sección.

(4) No se podrá entablar una acción conforme a este inciso después de la fecha que sea tres años a partir de la fecha en que se originó la causa de la acción.

(l) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(m) (1) La Legislatura encuentra y declara que las circunstancias únicas de la crisis habitacional actual requieren una respuesta estatal para abordar el aumento excesivo de rentas mediante el establecimiento de limitaciones estatales sobre los incrementos brutos en las tarifas de alquiler.

(2) Es la intención de la Legislatura que esta sección se aplique solo por el tiempo limitado necesario para atender la crisis habitacional estatal actual, como se describe en el párrafo (1). Esta sección no pretende ampliar ni limitar la autoridad de los gobiernos locales para establecer políticas locales que regulen las rentas de conformidad con el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni es una declaración sobre el aumento apropiado o permitido en la tarifa de alquiler cuando un gobierno local adopta una política reguladora de rentas que sea consistente con el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50).

(3) Nada en esta sección autoriza a un gobierno local a establecer limitaciones sobre incrementos en las tarifas de alquiler que no sean permisibles conforme al Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni afecta la autoridad existente de un gobierno local para adoptar o mantener controles de renta o controles de precios consistentes con dicho capítulo.

(n) Esta sección entrará en vigor el 1 de abril de 2024.
(o) Esta sección permanecerá en vigor hasta el 1 de enero de 2030, y a partir de esa fecha será derogada.

(Derogada (en la Sección 3) y agregada por Stats. 2023, Ch. 290, Sec. 4. (SB 567) Vigente a partir del 1 de enero de 2024. Operativa el 1 de abril de 2024, por sus propias disposiciones. Derogada a partir del 1 de enero de 2030, por sus propias disposiciones.)