Nivel Estatal_20190AB1482_91

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Proyecto de Ley de la Asamblea No. 1482

CAPÍTULO 597

Una ley para adicionar y derogar las Secciones 1946.2, 1947.12 y 1947.13 del
Código Civil, relativas a la tenencia.

[Aprobada por el Gobernador el 8 de octubre de 2019. Archivada en la Secretaría
de Estado el 8 de octubre de 2019.]

resumen del asesor legislativo

AB 1482, Chiu. Ley de Protección al Inquilino de 2019: tenencia: topes de renta.
La ley vigente especifica que el arrendamiento de un inmueble residencial, por un plazo
no especificado por las partes, se considera renovado al final del plazo implícito por ley
a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra su intención de terminarlo.
La ley vigente requiere que el propietario de una vivienda residencial dé un aviso con al menos
60 días de anticipación a la fecha propuesta de terminación, o al menos 30 días de anticipación
si algún inquilino o residente ha habitado la vivienda por menos de un año, según se especifica.
La ley vigente requiere que cualquier aviso dado por un propietario se entregue de una manera
prescrita, contenga cierta información y tenga un formato específico, según se indica.

Este proyecto prohibiría, con ciertas excepciones, que un propietario, según se define,
de un inmueble residencial termine una tenencia sin causa justa, según se define, la cual
el proyecto requeriría que se indique en el aviso escrito de terminación de la tenencia cuando
el inquilino haya ocupado continua y legalmente el inmueble residencial por 12 meses, salvo
lo dispuesto. El proyecto requeriría, para ciertas terminaciones por causa justa que sean
curables, que el propietario entregue un aviso de incumplimiento y una oportunidad para
remediar el incumplimiento antes de emitir el aviso de terminación. El proyecto, si el incumplimiento
no se remedia dentro del plazo establecido en el aviso, autorizaría la entrega de un aviso de desalojo
de 3 días sin oportunidad de remediar para terminar la tenencia. El proyecto requeriría, para
terminaciones por causa justa sin culpa, según se especifica, que el propietario, a su opción,
ayude a ciertos inquilinos a reubicarse, independientemente de los ingresos del inquilino, mediante
un pago directo de un mes de renta al inquilino, según se especifica, o renuncie por escrito al pago
de la renta del último mes de la tenencia, antes de que la renta sea exigible. El proyecto requeriría
que el monto real de la asistencia para reubicación o la renuncia de renta proporcionada a un inquilino
que no desocupe después de la expiración del aviso de terminación de la tenencia sea recuperable
como daños en una acción para recuperar la posesión. El proyecto establecería que si el propietario
no proporciona asistencia para reubicación, el aviso de terminación es nulo. El proyecto exceptuaría
ciertas propiedades y circunstancias de la aplicación de sus disposiciones. El proyecto requeriría
que un propietario de inmueble residencial proporcione un aviso prescrito a un inquilino sobre los
derechos del inquilino bajo estas disposiciones. El proyecto no se aplicaría a inmuebles residenciales
sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación adoptada en o antes del
1 de septiembre de 2019, ni a inmuebles residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa
justa para la terminación adoptada o enmendada después del 1 de septiembre de 2019 que sea más
protectora que estas disposiciones, según se define. El proyecto invalidaría cualquier renuncia a los
derechos bajo estas disposiciones. El proyecto derogaría estas disposiciones a partir del 1 de enero de 2030.

La ley vigente regula el arrendamiento de unidades de vivienda residencial y requiere que un arrendador
proporcione un aviso especificado a los inquilinos antes de un aumento de renta. La ley vigente, la Ley
de Vivienda en Alquiler Costa-Hawkins, prescribe límites estatales sobre la aplicación del control local
de rentas respecto a ciertas propiedades. Dicha ley, entre otras cosas, autoriza a un propietario de inmueble
residencial a establecer la renta inicial y todas las rentas subsecuentes para una vivienda o unidad que cumpla
con ciertos criterios, sujeto a ciertas limitaciones.

Este proyecto prohibiría, hasta el 1 de enero de 2030, que un propietario de inmueble residencial aumente,
en el transcurso de cualquier período de 12 meses, la renta bruta para una vivienda o unidad en más del 5%
más el porcentaje de cambio en el costo de vida, según se define, o el 10%, lo que sea menor, de la renta bruta
más baja cobrada durante los 12 meses inmediatamente anteriores, sujeto a condiciones especificadas. El proyecto
prohibiría que un propietario de una unidad de inmueble residencial aumente la renta bruta para la unidad en más
de 2 incrementos durante un período de 12 meses, después de que el inquilino permanezca en la ocupación de la unidad
por más de 12 meses. El proyecto exceptuaría ciertas propiedades de estas disposiciones. El proyecto requeriría que
la Oficina del Analista Legislativo presente un informe, a más tardar el 1 de enero de 2030, a la Legislatura sobre
la efectividad de estas disposiciones. El proyecto establecería que estas disposiciones se aplican a todos los aumentos
de renta que ocurran en o después del 15 de marzo de 2019. El proyecto establecería que en caso de que un propietario
haya aumentado la renta en más del monto especificado entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, la renta aplicable
al 1 de enero de 2020 será la renta al 15 de marzo de 2019 más el aumento máximo permitido, y el propietario no será responsable
ante el inquilino por ningún pago excesivo de renta correspondiente. El proyecto autorizaría a un propietario que haya aumentado
la renta en menos del monto especificado entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020 a aumentar la renta dos veces dentro
de los 12 meses posteriores al 15 de marzo de 2019, pero no por más del monto especificado. El proyecto invalidaría cualquier renuncia
a los derechos bajo estas disposiciones.

La Ley de Planificación y Zonificación requiere que el propietario de un desarrollo de vivienda asistida en el que expirarán
las restricciones de renta, entre otras cosas, proporcione aviso del cambio propuesto a cada hogar inquilino afectado que resida
en el desarrollo de vivienda asistida sujeto a procedimientos y requisitos especificados, y también proporcione aviso a entidades
especificadas y una oportunidad para presentar una oferta para comprar el desarrollo antes de la expiración de las restricciones de renta.

Este proyecto autorizaría a un propietario de un desarrollo de vivienda asistida, que demuestre bajo pena de perjurio el cumplimiento
de las disposiciones descritas anteriormente con respecto a la expiración de las restricciones de renta, a establecer la renta inicial
no asistida para las unidades sin considerar el tope de aumentos de renta mencionado arriba, pero requeriría que el propietario cumpla
con dicho tope para aumentos de renta posteriores en el desarrollo. El proyecto autorizaría a un propietario de una unidad de vivienda
asequible con restricción de escritura o una unidad de vivienda asequible sujeta a una restricción regulatoria contenida en un acuerdo
con una agencia gubernamental que limite las rentas y que no esté dentro de un desarrollo de vivienda asistida a establecer la renta inicial
para la unidad tras la expiración de la restricción, pero requeriría que el propietario cumpla con el tope de aumentos de renta para aumentos
posteriores en la unidad. El proyecto derogaría estas disposiciones el 1 de enero de 2030. El proyecto invalidaría cualquier renuncia a los
derechos bajo estas disposiciones. Al requerir que un propietario de un desarrollo de vivienda asistida demuestre cumplimiento con disposiciones
especificadas bajo pena de perjurio, este proyecto ampliaría el delito existente de perjurio y, por lo tanto, impondría un programa local
mandatado por el estado.

La Constitución de California requiere que el estado reembolse a las agencias locales y distritos escolares ciertos costos mandatados por el estado.
Las disposiciones legales establecen procedimientos para realizar ese reembolso.

Este proyecto establecería que no se requiere reembolso por esta ley por una razón especificada.

El pueblo del Estado de California decreta lo siguiente:

SECCIÓN 1. Esta ley será conocida y podrá ser citada como la Ley de Protección al Inquilino de 2019.

SEC. 2. Se adiciona la Sección 1946.2 al Código Civil, para que lea:

1946.2. (a) No obstante cualquier otra ley, después de que un inquilino haya ocupado continua y legalmente una propiedad residencial durante 12 meses, el propietario de la propiedad residencial no podrá terminar el arrendamiento sin causa justificada, la cual deberá ser indicada en el aviso escrito de terminación del arrendamiento. Si se añaden inquilinos adultos adicionales al contrato de arrendamiento antes de que un inquilino existente haya ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 24 meses, entonces esta subdivisión solo aplicará si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

(1) Todos los inquilinos han ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 12 meses o más.

(2) Uno o más inquilinos han ocupado continua y legalmente la propiedad residencial durante 24 meses o más.

(b) Para los fines de esta sección, “causa justificada” incluye cualquiera de los siguientes:

(1) Causa justificada por culpa, que es cualquiera de los siguientes: (A) Incumplimiento en el pago de la renta. (B) Incumplimiento de un término material del contrato de arrendamiento, según se describe en el párrafo (3) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo, pero no limitado a, la violación de una disposición del contrato después de haber recibido un aviso escrito para corregir la violación.

(C) Mantener, cometer o permitir el mantenimiento o la comisión de una molestia tal como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(D) Cometer deterioro tal como se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(E) El inquilino tenía un contrato de arrendamiento escrito que terminó en o después del 1 de enero de 2020, y después de una solicitud o demanda escrita del propietario, el inquilino se ha negado a ejecutar una extensión o renovación escrita del contrato por un término adicional de duración similar con disposiciones similares, siempre que dichos términos no violen esta sección ni ninguna otra disposición legal.

(F) Actividad criminal por parte del inquilino en la propiedad residencial, incluyendo cualquier área común, o cualquier actividad criminal o amenaza criminal, según se define en la subdivisión (a) de la Sección 422 del Código Penal, dentro o fuera de la propiedad residencial, dirigida a cualquier propietario o agente del propietario de la propiedad residencial.

(G) Asignar o subarrendar el inmueble en violación del contrato de arrendamiento del inquilino, según se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(H) La negativa del inquilino a permitir que el propietario ingrese a la propiedad residencial según lo autorizado por las Secciones 1101.5 y 1954 de este código, y las Secciones 13113.7 y 17926.1 del Código de Salud y Seguridad.

(I) Usar el inmueble para un propósito ilegal, según se describe en el párrafo (4) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(J) La falta del empleado, agente o licenciatario de desocupar después de su terminación como empleado, agente o licenciatario, según se describe en el párrafo (1) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(K) Cuando el inquilino no entrega la posesión de la propiedad residencial después de haber proporcionado al propietario un aviso escrito conforme a la Sección 1946 de la intención del inquilino de terminar el arrendamiento, o hace una oferta escrita de entrega que es aceptada por escrito por el arrendador, pero no entrega la posesión en el momento especificado en dicho aviso escrito, según se describe en el párrafo (5) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil.

(2) Causa justificada sin culpa, que incluye cualquiera de los siguientes: (A) (i) Intención de ocupar la propiedad residencial por parte del propietario o su cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos.

(ii) Para contratos de arrendamiento celebrados en o después del 1 de julio de 2020, la cláusula (i) solo aplicará si el inquilino acepta por escrito la terminación, o si una disposición del contrato permite al propietario terminar el contrato si el propietario, o su cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres o abuelos, decide unilateralmente ocupar la propiedad residencial. La adición de una disposición que permita al propietario terminar el contrato como se describe en esta cláusula a un nuevo contrato de arrendamiento o a uno renovado o de plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1).

(B) Retiro de la propiedad residencial del mercado de alquiler.

(C) (i) El propietario cumple con cualquiera de los siguientes:

(I) Una orden emitida por una agencia gubernamental o tribunal relacionada con la habitabilidad que requiere desocupar la propiedad residencial.

(II) Una orden emitida por una agencia gubernamental o tribunal para desocupar la propiedad residencial.

(III) Una ordenanza local que requiere desocupar la propiedad residencial.

(ii) Si alguna agencia gubernamental o tribunal determina que el inquilino es responsable por la condición o condiciones que motivan la orden o la necesidad de desocupar bajo la cláusula (i), el inquilino no tendrá derecho a asistencia para reubicación según lo establecido en el párrafo (3) de la subdivisión (d).

(D) (i) Intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad residencial.

(ii) Para los fines de este subpárrafo, “remodelar sustancialmente” significa la sustitución o modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental, o la eliminación de materiales peligrosos, incluyendo pintura a base de plomo, moho o asbesto, conforme a las leyes federales, estatales y locales aplicables, que no pueda realizarse razonablemente de manera segura con el inquilino en el inmueble y que requiera que el inquilino desocupe la propiedad residencial por al menos 30 días. Las mejoras cosméticas solamente, incluyendo pintura, decoración y reparaciones menores, u otros trabajos que puedan realizarse de manera segura sin que la propiedad residencial sea desocupada, no califican como rehabilitación sustancial.

(c) Antes de que un propietario de propiedad residencial emita un aviso para terminar un arrendamiento por causa justificada que sea una violación subsanable del contrato, el propietario deberá primero notificar al inquilino sobre la violación con una oportunidad para corregirla conforme al párrafo (3) de la Sección 1161 del Código de Procedimiento Civil. Si la violación no se corrige dentro del plazo establecido en el aviso, posteriormente podrá entregarse un aviso de desalojo de tres días sin oportunidad de corregir para terminar el arrendamiento.

(d) (1) Para un arrendamiento para el cual se requiere causa justificada para terminarlo bajo la subdivisión (a), si un propietario de propiedad residencial emite un aviso de terminación basado en una causa justificada sin culpa descrita en el párrafo (2) de la subdivisión (b), el propietario deberá, independientemente del ingreso del inquilino, a opción del propietario, hacer una de las siguientes:

(A) Ayudar al inquilino a reubicarse proporcionando un pago directo al inquilino como se describe en el párrafo (3).

(B) Renunciar por escrito al pago de la renta del último mes del arrendamiento, antes de que la renta sea debida.

(2) Si un propietario emite un aviso para terminar un arrendamiento por causa justificada sin culpa, el propietario deberá notificar al inquilino sobre el derecho del inquilino a asistencia para reubicación o renuncia de renta conforme a esta sección. Si el propietario opta por renunciar a la renta del último mes del arrendamiento como se establece en el subpárrafo (B) del párrafo (1), el aviso deberá indicar la cantidad de renta renunciada y que no se debe renta para el último mes del arrendamiento.

(3) (A) La cantidad de asistencia para reubicación o renuncia de renta será igual a un mes de la renta del inquilino que estaba vigente cuando el propietario emitió el aviso para terminar el arrendamiento. Cualquier asistencia para reubicación deberá proporcionarse dentro de los 15 días naturales siguientes a la notificación del aviso.

(B) Si un inquilino no desocupa después de la expiración del aviso para terminar el arrendamiento, la cantidad real de cualquier asistencia para reubicación o renuncia de renta proporcionada conforme a esta subdivisión será recuperable como daños en una acción para recuperar la posesión.

(C) La asistencia para reubicación o la exención de renta requerida por esta subdivisión se acreditará contra cualquier otra asistencia para reubicación requerida por cualquier otra ley.

(4) El incumplimiento estricto por parte del propietario de esta subdivisión hará que el aviso de terminación sea nulo.

(e) Esta sección no se aplicará a los siguientes tipos de bienes raíces residenciales o circunstancias residenciales:

(1) Ocupación transitoria y turística en hoteles, según se define en la subdivisión (b) de la Sección 1940.

(2) Alojamiento en un hospital sin fines de lucro, instalación religiosa, centro de cuidados prolongados, instalación residencial con licencia para el cuidado de ancianos, según se define en la Sección 1569.2 del Código de Salud y Seguridad, o una instalación residencial para adultos, según se define en el Capítulo 6 de la División 6 del Título 22 del Manual de Políticas y Procedimientos publicado por el State Department of Social Services (Departamento Estatal de Servicios Sociales).

(3) Dormitorios propiedad y operados por una institución de educación superior o una escuela de jardín de infancia y grados 1 a 12, inclusive.

(4) Alojamiento en el que el inquilino comparte baño o cocina con el propietario que mantiene su residencia principal en la propiedad residencial.

(5) Residencias unifamiliares ocupadas por el propietario, incluyendo una residencia en la que el propietario-ocupante renta o arrienda no más de dos unidades o dormitorios, incluyendo, pero no limitado a, una unidad de vivienda accesoria o una unidad de vivienda accesoria junior.

(6) Un dúplex en el que el propietario ocupaba una de las unidades como su residencia principal al inicio del arrendamiento, siempre que el propietario continúe en ocupación.

(7) Vivienda que haya recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años.

(8) Bienes raíces residenciales que sean alienables separadamente del título de cualquier otra unidad de vivienda, siempre que se cumplan ambos requisitos siguientes:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas (Internal Revenue Code).

(ii) Una corporación. (iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.

(B) (i) A los inquilinos se les haya proporcionado un aviso por escrito de que la propiedad residencial está exenta de esta sección utilizando la siguiente declaración:

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— 7 — Cap. 597

“Esta propiedad no está sujeta a los límites de renta impuestos por la Sección 1947.12 del Código Civil y no está sujeta a los requisitos de causa justa de la Sección 1946.2 del Código Civil. Esta propiedad cumple con los requisitos de las Secciones 1947.12 (d)(5) y 1946.2 (e)(8) del Código Civil y el propietario no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas; (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.”

(ii) Para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo la cláusula (i) podrá, pero no estará obligado a, ser proporcionado en el contrato de arrendamiento.

(iii) Para cualquier arrendamiento iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo la cláusula (i) debe ser proporcionado en el contrato de arrendamiento.

(iv) La adición de una disposición que contenga el aviso requerido bajo la cláusula (i) a cualquier contrato de arrendamiento nuevo o renovado o contrato de arrendamiento por plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) de la subdivisión (b).

(9) Vivienda restringida por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujeta a un acuerdo que provea subsidios para vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(f) Un propietario de bienes raíces residenciales sujetos a esta sección deberá proporcionar aviso al inquilino como sigue:

(1) Para cualquier arrendamiento iniciado o renovado a partir del 1 de julio de 2020, como un anexo al contrato de arrendamiento o acuerdo de renta, o como un aviso por escrito firmado por el inquilino, con copia proporcionada al inquilino.

(2) Para un arrendamiento existente antes del 1 de julio de 2020, mediante aviso por escrito al inquilino a más tardar el 1 de agosto de 2020, o como un anexo al contrato de arrendamiento o acuerdo de renta.

(3) La notificación o disposición del contrato deberá estar en un tipo no menor a 12 puntos, e incluir lo siguiente:

“La ley de California limita la cantidad en que se puede aumentar su renta. Consulte la Sección 1947.12 del Código Civil para más información. La ley de California también establece que después de que todos los inquilinos hayan ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 12 meses o más, o al menos uno de los inquilinos haya ocupado la propiedad de manera continua y legal durante 24 meses o más, el arrendador debe proporcionar una declaración de causa en cualquier aviso para terminar un arrendamiento. Consulte la Sección 1946.2 del Código Civil para más información.”

La disposición del aviso estará sujeta a la Sección 1632.

(g) (1) Esta sección no se aplica a los siguientes bienes raíces residenciales:

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Cap. 597 — 8 —

(A) Bienes raíces residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial adoptada en o antes del 1 de septiembre de 2019, en cuyo caso se aplicará la ordenanza local.

(B) Bienes raíces residenciales sujetos a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial adoptada o enmendada después del 1 de septiembre de 2019, que sea más protectora que esta sección, en cuyo caso se aplicará la ordenanza local. Para los fines de este subpárrafo, una ordenanza es “más protectora” si cumple con todos los siguientes criterios:

(i) La causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial bajo la ordenanza local es consistente con esta sección.

(ii) La ordenanza limita aún más las razones para la terminación de un arrendamiento residencial, provee montos mayores de asistencia para reubicación, o provee protecciones adicionales para los inquilinos que no estén prohibidas por ninguna otra disposición de la ley.

(iii) El gobierno local ha hecho un hallazgo vinculante dentro de su ordenanza local de que la ordenanza es más protectora que las disposiciones de esta sección.

(2) Un bien raíz residencial no estará sujeto tanto a una ordenanza local que requiera causa justa para la terminación de un arrendamiento residencial como a esta sección.

(3) Una ordenanza local adoptada después del 1 de septiembre de 2019 que sea menos protectora que esta sección no será aplicada a menos que esta sección sea derogada.

(h) Cualquier renuncia de los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(i) Para los fines de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones: (1) “Propietario” y “bien raíz residencial” tienen el mismo significado que esos términos se definen en la Sección 1954.51.

(2) “Arrendamiento” significa la ocupación legal de un bien raíz residencial e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(j) Esta sección permanecerá en vigor solo hasta el 1 de enero de 2030, y a partir de esa fecha será derogada.

SEC. 3. Se adiciona la Sección 1947.12 al Código Civil, para que lea:

1947.12. (a) (1) Sujeto a la subdivisión (b), un propietario de un bien inmueble residencial no deberá, durante el transcurso de cualquier período de 12 meses, aumentar la tarifa bruta de alquiler para una vivienda o unidad en más del 5 por ciento más el cambio porcentual en el costo de vida, o el 10 por ciento, lo que sea menor, de la tarifa bruta de alquiler más baja cobrada por esa vivienda o unidad en cualquier momento durante los 12 meses anteriores a la fecha efectiva del aumento. Al determinar la cantidad bruta de alquiler más baja conforme a esta sección, se excluirán cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario de dicha unidad de bien inmueble residencial y aceptado por el inquilino. La tarifa bruta de alquiler mensual y cualquier descuento, incentivo, concesión o crédito ofrecido por el propietario deberán ser listados e identificados por separado en el contrato de arrendamiento o acuerdo de alquiler o en cualquier enmienda a un contrato o acuerdo existente.

(2) Si el mismo inquilino permanece en ocupación de una unidad de bien inmueble residencial durante cualquier período de 12 meses, la tarifa bruta de alquiler para la unidad de bien inmueble residencial no podrá aumentarse en más de dos incrementos durante ese período de 12 meses, sujeto a las demás restricciones de esta subdivisión que regulan el aumento de la tarifa bruta de alquiler.

(b) Para una nueva tenencia en la que ningún inquilino de la tenencia anterior permanezca en posesión legal del bien inmueble residencial, el propietario podrá establecer la tarifa inicial de alquiler no sujeta a la subdivisión (a). La subdivisión (a) solo es aplicable a aumentos posteriores después de que se haya establecido esa tarifa inicial de alquiler.

(c) Un inquilino de un bien inmueble residencial sujeto a esta sección no deberá celebrar un subarrendamiento que resulte en un alquiler total para el inmueble que exceda la tarifa de alquiler permitida autorizada por la subdivisión (a). Nada en esta subdivisión autoriza a un inquilino a subarrendar o ceder el interés del inquilino cuando esté prohibido de otro modo.

(d) Esta sección no se aplicará a los siguientes bienes inmuebles residenciales: (1) Viviendas restringidas por escritura, restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental u otro documento registrado como vivienda asequible para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad, o sujetas a un acuerdo que proporcione subsidios de vivienda para viviendas asequibles para personas y familias de ingresos muy bajos, bajos o moderados, según se define en la Sección 50093 del Código de Salud y Seguridad o estatutos federales comparables.

(2) Dormitorios construidos y mantenidos en relación con cualquier institución de educación superior dentro del estado para uso y ocupación por estudiantes que asisten a la institución.

(3) Viviendas sujetas a control de renta o precio mediante el ejercicio válido del poder policial de una entidad pública conforme al Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50) que restrinja los aumentos anuales en la tarifa de alquiler a una cantidad menor que la prevista en la subdivisión (a).

(4) Viviendas que hayan recibido un certificado de ocupación en los últimos 15 años.

(5) Bienes inmuebles residenciales que sean alienables por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda, siempre que se cumplan ambas condiciones siguientes:

(A) El propietario no sea ninguno de los siguientes: (i) Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas.

(ii) Una corporación. (iii) Una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.

(B) (i) A los inquilinos se les haya proporcionado un aviso por escrito de que el bien inmueble residencial está exento de esta sección utilizando la siguiente declaración:

“Esta propiedad no está sujeta a los límites de renta impuestos por la Sección 1947.12 del Código Civil y no está sujeta a los requisitos de causa justa de la Sección 1946.2 del Código Civil. Esta propiedad cumple con los requisitos de las Secciones 1947.12 (c)(5) y 1946.2 (e)(7) del Código Civil y el propietario no es ninguno de los siguientes: (1) un fideicomiso de inversión inmobiliaria, según se define en la Sección 856 del Código de Rentas Internas; (2) una corporación; o (3) una compañía de responsabilidad limitada en la que al menos un miembro sea una corporación.”

(ii) Para una tenencia existente antes del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo la cláusula (i) podrá, pero no estará obligado a, proporcionarse en el contrato de alquiler.

(iii) Para una tenencia iniciada o renovada a partir del 1 de julio de 2020, el aviso requerido bajo la cláusula (i) debe proporcionarse en el contrato de alquiler.

(iv) La adición de una disposición que contenga el aviso requerido bajo la cláusula (i) a cualquier contrato de alquiler nuevo o renovado o contrato de arrendamiento a plazo fijo constituye una disposición similar para los fines del subpárrafo (E) del párrafo (1) de la subdivisión (b) de la Sección 1946.2.

(6) Un dúplex en el que el propietario ocupó una de las unidades como su residencia principal al inicio de la tenencia, siempre que el propietario continúe en ocupación.

(e) Un propietario deberá proporcionar aviso de cualquier aumento en la tarifa de alquiler, conforme a la subdivisión (a), a cada inquilino de acuerdo con la Sección 827.

(f) (1) A más tardar el 1 de enero de 2030, la Oficina del Analista Legislativo deberá informar a la Legislatura sobre la efectividad de esta sección y la Sección 1947.13. El informe incluirá, pero no se limitará a, el impacto del límite en la tarifa de alquiler conforme a la subdivisión (a) en el mercado de vivienda dentro del estado.

(2) El informe requerido por el párrafo (1) se presentará en cumplimiento con la Sección 9795 del Código de Gobierno.

(g) Para los fines de esta sección, se aplicarán las siguientes definiciones: (1) “Propietario” y “bien inmueble residencial” tendrán el mismo significado que esos términos tienen en la Sección 1954.51.

(2) “Cambio porcentual en el costo de vida” significa el cambio porcentual desde el 1 de abril del año anterior hasta el 1 de abril del año en curso en el Índice de Precios al Consumidor regional para la región donde se encuentra el bien inmueble residencial, según lo publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos. Si no está disponible un índice regional, se aplicará el Índice de Precios al Consumidor de California para Todos los Consumidores Urbanos para todos los artículos, según lo determine el Departamento de Relaciones Industriales.

(3) “Tenencia” significa la ocupación legal de un bien inmueble residencial e incluye un contrato de arrendamiento o subarrendamiento.

(h) (1) Esta sección se aplicará a todos los aumentos de renta sujetos a la subdivisión (a) que ocurran a partir del 15 de marzo de 2019. Esta sección entrará en vigor el 1 de enero de 2020.

(2) En caso de que un propietario haya aumentado la renta en una cantidad mayor a la permitida bajo la subdivisión (a) entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, se aplicarán ambas disposiciones siguientes:

(A) La renta aplicable al 1 de enero de 2020 será la renta al 15 de marzo de 2019, más el aumento máximo permitido bajo la subdivisión (a).

(B) Un propietario no será responsable ante el inquilino por ningún pago en exceso correspondiente.

(3) Un propietario de un bien inmueble residencial sujeto a la subdivisión (a) que haya aumentado la tarifa de alquiler en ese bien inmueble residencial en o después del 15 de marzo de 2019, pero antes del 1 de enero de 2020, en una cantidad menor al aumento permitido por la subdivisión (a), podrá aumentar la tarifa de alquiler dos veces, según lo dispuesto en el párrafo (2) de la subdivisión (a), dentro de los 12 meses siguientes al 15 de marzo de 2019, pero en ningún caso dicho aumento de tarifa de alquiler excederá el aumento máximo permitido por la subdivisión (a).

(i) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

(j) Esta sección permanecerá en vigor hasta el 1 de enero de 2030 y a partir de esa fecha será derogada.

(k) (1) La Legislatura encuentra y declara que las circunstancias únicas de la actual crisis de vivienda requieren una respuesta estatal para abordar el aumento excesivo de rentas estableciendo limitaciones estatales sobre los aumentos brutos en las tarifas de alquiler.

(2) Es la intención de la Legislatura que esta sección se aplique únicamente por el tiempo limitado necesario para abordar la actual crisis estatal de vivienda, como se describe en el párrafo (1). Esta sección no tiene la intención de ampliar ni limitar la autoridad de los gobiernos locales para establecer políticas locales que regulen los alquileres de conformidad con el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni constituye una declaración sobre el aumento apropiado o permitido de la renta cuando un gobierno local adopta una política que regula el alquiler y que es consistente con el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50).

(3) Nada en esta sección autoriza a un gobierno local a establecer limitaciones sobre aumentos de renta que no sean permisibles bajo el Capítulo 2.7 (que comienza con la Sección 1954.50), ni afecta la autoridad existente de un gobierno local para adoptar o mantener controles de renta o controles de precios consistentes con dicho capítulo.

SECCIÓN 4. Se adiciona la Sección 1947.13 al Código Civil, para que lea:

1947.13. (a) No obstante lo dispuesto en la Sección 1947.12, al vencimiento de las restricciones de alquiler, se aplicará lo siguiente:

(1) El propietario de un desarrollo de vivienda asistida que demuestre, bajo pena de perjurio, el cumplimiento de todas las disposiciones aplicables de las Secciones 65863.10, 65863.11 y 65863.13 del Código de Gobierno y de cualquier otra ley o regulación aplicable destinada a promover la preservación de la vivienda asistida, podrá establecer la tarifa inicial de alquiler no asistido para las unidades en el desarrollo de vivienda correspondiente. Cualquier aumento posterior de la renta en el desarrollo estará sujeto a la Sección 1947.12.

(2) El propietario de una unidad de vivienda asequible con restricción en escritura o una unidad de vivienda asequible sujeta a una restricción regulatoria contenida en un acuerdo con una agencia gubernamental que limite las tarifas de alquiler y que no forme parte de un desarrollo de vivienda asistida, podrá establecer la tarifa inicial de alquiler para la unidad al vencimiento de la restricción. Cualquier aumento posterior de la renta para la unidad estará sujeto a la Sección 1947.12.

(b) Para los fines de esta sección: (1) “Desarrollo de vivienda asistida” tiene el mismo significado que se define en el párrafo (3) de la subdivisión (a) de la Sección 65863.10 del Código de Gobierno.

(2) “Vencimiento de las restricciones de alquiler” tiene el mismo significado que se define en el párrafo (5) de la subdivisión (a) de la Sección 65863.10 del Código de Gobierno.

(c) Esta sección permanecerá en vigor hasta el 1 de enero de 2030, y a partir de esa fecha queda derogada.

(d) Cualquier renuncia a los derechos bajo esta sección será nula por ser contraria a la política pública.

SEC. 5. No se requiere reembolso conforme a esta ley según la Sección 6 del Artículo XIII B de la Constitución de California porque los únicos costos que pueda incurrir una agencia local o distrito escolar serán consecuencia de que esta ley crea un nuevo delito o infracción, elimina un delito o infracción, o modifica la pena de un delito o infracción, en el sentido de la Sección 17556 del Código de Gobierno, o cambia la definición de un delito en el sentido de la Sección 6 del Artículo XIII B de la Constitución de California.

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